研究问题的背景介绍 从20世纪80年代早期开始,邻近被称作土地使用不合意区(Locally Undesirable Land Uses,LULUs)的房屋所有者和土地所有者就认为,LULUs危害到人类的健康和安全.与不动产价值减少有关的损害赔偿案在州和联邦法院里越堆越多,同时还大量堆积着要求减少不动产纳税评估值的上诉文件,其中部分上诉已获得批准.

这项市场研究涵盖了一则报道的前后两年,这则报道是关于在一个农村居民区的一个主要工业工厂被放射性物质污染、并在空中排放放射性粉末的报道.这项研究是为了解决临近工厂的住宅的销售价格是否收到可测量距离的影响.这项研究也在调查距离工厂多远的地方会对价值产生任何的负面影响的问题,以及持续报道是否会导致随着时间的推移继续增加对市场价值的负面影响的问题.本文列出结果并说明标准统计和其他定量分析在测量与地点相关的价值变化方面的适用性.

一、问题所在 评估理论指出:由于环境污染的影响,必须对不动产的市场公允价值进行打折.这种理论不是最近才出现的,但它却源于经济性贬值理论.最近出台的关于环境污染问题的政府法规使该问题成为评估问题的焦点.公众对环境问题--尤其是与工业性不动产相关的环境问题,一直保持着很高的警惕性.而政府一系列关于受污染不动产的清理和,或出售的严格限制,更是大大提高了公众的这种警惕性.这使得评估界陷入了一个困境,即:如何具体量化污染对价值评估的影响.除了量化问题,还有全美的法院处理类似污染问题的方式.结果显示,就绝大多数而言,虽然很多法院最终已接受了环境污染对税基评估目的下不动产的公允市场价值存在着负面影响的这一原则,但是仍然存在着如何精确地量化这种影响的难题.

<全面环境反应和清除责任综合法>于1980年正式颁布,该法案又被称为CERCLA或Superfund法.该法案对受污染的财产和所有相关的当事人产生了深远的影响.1986年,该法作为CERCLA的修正和附加的Superfund修订重新授权法(SARA)饿得以颁布.随着社会越来越注重安全和干净的环境,地方、州和联邦政府制定越来越多的法律法规来解决这些问题.在包含受污染土地的不动产交易中,当事人的潜在责任是重大的,并且已经成为人们担心的重要领域.

这一文件是对为科罗拉多州税基评估师及其团队所举行的一个为期两天的评估研讨会的总结.这一研讨会为受环境风险或地质灾害影响的不动产提供了适用于全州范围的政策和评估程序.这一研讨会已顺利结束,它包含了评估程序的数学范例,读者可以与科罗拉多州不动产税征税部门的评估准则科联系以获取这些范例.

一导言 对财产污染进行评价是税务管理局评价师遇到的最具挑战性的任务之一,本文专门深入研究这类财产.

"目前,污染资产的价值评估技术的发展仍处于初级阶段,评估同行和公众才刚刚意识到这个问题的严重性.我希望随着评估以及判例法经验的不断增加,能够开发出更多的综合性评估技术.污染资产的评估没有简便易行的解决方案,评估结果将在很大程度上依赖于案例的具体情况.

在过去的十年里,市场参与者越来越关注被污染不动产以及它的一系列问题.随着市场逐渐获得了处理环境受损交易的经验,有些恐瞑已经消失,并且这些不动产逐渐开始再次被出售.从而,关于被污染房地产销售的小却稳步增长的市场数据主体正在发展起来.

第一部分 评估的一般结构--环境损害评估及资产负债表法 介绍 EAV(Environmental Analysis & Valuation,Inc)发现,对环境风险评估、尤其是对环境风险损害评估的形成,总是存在很多误解.基于此,本文旨在提供对EAV关于环境损害的评价与评估方法在学术上准确的陈述,同时也给委托人的决策依据提供-个清晰的表述.自然,不同实例本质上是相同的,但是为满足委托人具体的不同需要,适当的改善还是必要的.