在写字楼、酒店式公寓、商业等商用物业的营销与租赁中，买家和承租者都统称为客户，但在这两个不同的坐标系中，客户的含义和价值却有很大差异。当物业是分散的多产权出售时，对开发商而言，客户就是售价的代码，售价是决定开发商签约的压倒性权重因素。相比之下，开发商对于客户的品牌、持续经营能力、团队管理水平、行业地位等并不太关注。

    而当开发商持有商用物业，转变为物业运营商时，情况就大不一样了。租赁价格就未必是确定客户合作关系的第一权重因素，客户的品牌、持续经营能力、团队管理水平、行业地位等，同样成为双方合作的关键要素。运营商需要做的，不仅是对客户短期承租能力的评估，更重要的，是对客户做一个更为整体、综合评估，对客户的长期可持续发展做出判断。

    换句话说，承租的客户与出租的物业构成了一个命运共同体，一荣俱荣、一损俱损。

    同时，作为运营商，将更关注一些过去作为开发商常常忽略的因素。比如：

    1）对城市资源的利用：产品的开放性与互动性变得更加重要。

    2）产品的可经营性：可经营的面积；产品的生态链与可持续发展能力；产品的增值能力与溢价能力   等。如配套商业功能的完整性与能动性，标识系统、公共艺术等功能，地下空间的合理规划与有效利用等，在经营中变得更加重要。

    3）产品品质管理：产品管理将提升到公司发展的战略位置。

    4）稳定的客户渠道及客户关系系统：租赁客户将成为公司发展的战略资源与合作伙伴。

    5）品牌的建立与推广：品牌将成为物业溢价与增值的持续动力。

    运营商的核心任务就是通过这样的转变不断吸引优质客户，并与客户结成命运共同体，共同成长，共同提升物业长期价值，提升物业独特的增值能力，赢得长期稳定增长的现金流。

    可见，在持有经营条件下，客户就是物业价值的核心因素，对物业价值具有决定性影响。

    如果把建筑比喻成生命体，所谓产品节点，就是各个功能不同的空间相互连接与交汇的环节，就是生命体的关节。因此，产品节点具有过渡空间与综合性空间的双重涵义，不仅具有很强的功能意义，也是人流与城市视觉的焦点，有很强的社会心理意义。

    和单一业态的项目不同，对于城市综合性与商务综合体项目来说，因为各种业态的存在，综合体项目存在大量的产品节点。

    综合体中的产品节点大致可分为如下几类：

    1．综合体与城市资源（如地铁、公园、广场等）交接的节点：地面节点（园林与公共空间交接）、空中节点（外立面）。

    2．综合体不同业态间的产品节点：如写字楼与商业分界的节点、写字楼与公寓分界的节点、公寓与商业分界的节点。

    3．综合体内部园区规划的节点：如人流与车流分界的节点、各楼宇与园区交接的节点（入口处）等等。

    4．楼宇内部的节点：大堂与电梯厅的交汇处、电梯厅与标准层的交接处、主入口与大堂的连接处、楼顶的收口等。

    可见，这些产品节点构成了综合体的“关节”，产品节点的规划设计、工程实施、材料选择、工艺控制及后期的经营管理对综合体功能的有效发挥，对综合体的品质及长期经营价值具有决定性的意义。

    也由此可见，对综合体项目而言，产品节点的管理，即对产品节点进行合理的规划并实施有效的控制就是产品管理的核心。

    因此，举例说，写字楼大堂的入口处就是一个典型的产品节点。这个节点是写字楼与外部城市区域的交界点，具有很强的功能意义与象征意义。因此，入口铺装的形式、门的造型等就不单单是个技术问题，也有很强的功能意义、社会心理意义与美学意义。大门的尺度对写字楼的通行能力产生影响，大门的造型则对人的社会心理产生影响。所以，门的选择（尺度、造型与通行方式等）、地面的做法、与室外环境的衔接收口，都需要从功能层面（通行能力及效率）、社会心理层面（人的心理感受）、美学层面（写字楼的品味）加以综合考虑。

    再比如，写字楼的外立面也是一个楼宇与城市发生联系的重要产品节点，不仅具有保温隔热等功能层面的意义，更有城市形象意义与文化象征意义，对写字楼的价值重大。

    综合体中的产品节点，像一个个“关节”将各个不同功能的建筑连接到一起，高品质的节点将发挥一加一大于二的效应，大大提升综合体的整体功能及运行效率；反之，则将降低综合体的功能与价值。

    因此，在建筑综合体的开发与经营中，对产品节点的关注具有格外重要的意义。

    中国平安，是一家大型的保险公司。名字取得很好听，与其从事的职业也很相配，听上去很舒缓、很安全。

    可是最近一段时间楼主屡受平安业务员不知疲倦的电话骚扰，心理上突然感觉很不平安了。

    本来，我对保险公司业务员的电话造访早已习以为常，也能平静地面对，但听到“中国平安”几个字，还是像听到“中国足球”四个字一样，条件反射式地反感和厌恶。

    原本对中国平安看法，如同对中国人寿、太平洋、泰康保险的等保险公司的看法一样，并无二致。直到今年年初发生的事情改变了我的看法。

    这就是中国平安年初的大规模再融资事件。2008年1月21日，周一，中国平安公布了《关于公司向不特定对象公开发行A股股票方案的议案》，拟公开增发不超过12亿A股和412亿元分离交易可转债，创了中国A股市场有史以来最大的再融资行为。这一再融资数额，高达1400亿元人民币，与全球最大IPO的工商银行“A+H”总集资额191亿元美元相当，当时整个A股市场的市值也就不过20多万亿。

    平安疯了吗？真把哺育自己成长起来的资本市场当成自家的提款机了吗？

    在再融资公布后的这一周里，中国平安的股价从98元跌到了周五的80元。

    然而，中国平安的董事长马明哲说：不能将股价的下跌与再融资直接联系起来。

    再据报道，2007年马明哲先生的税前报酬达6616.6万元。每天收入18.12万元，其中一大部分是套利的期权收入。

    现在中国平安的股票快跌破40元了。

    如果对平安股价有信心，如果平安股价真的像马明哲说得那样与再融资没有联系，为什么要在2008年再融资前的2007年兑现自己的期权？

    商业最基本的伦理是信用、是诚实。平安的上述作为向人们清晰地表明，这是一个缺乏最基本商业伦理与道德底线的公司。

    狂妄，没有准则与底线，充满了谎言与欺骗，这样的人、这样的文化、这样的管理层、这样的公司令人恐惧。

    而当像中国平安这样的公司，还被誉为中国股市的中坚力量时，这样的股市是多么地令人生畏。

    尽管我在上证6000点以上已经抛出了所有的A股，已远离股市，利益上并没有受到任何实际的伤害，但是，我还是要对同样是受害者的平安业务员说：“请转告马明哲，我永远不会选择平安，永远不会在中国平安投一分钱的保险。”

    8月24日，历时十六天的29届北京奥运会落下了帷幕。

历时八年的准备，长达数十载的期待，三十年改革开放的巨变，百年中国的沧桑，千年中华文明的灿烂，像一幅画卷，在十六天里缓缓向世界展开。

    奥林匹克的理想与中华文明紧紧相握。

    这是人类唯一共同的节日，这是中华民族盛大的节日。

       十六天的时光中，我和家人观看了田径、篮球、足球、皮划艇四项比赛。给我印象最深的倒不是梦八的强大、科比的从容，而是这全人类节日的快乐气氛。在鸟巢、在工体、在奥林匹克水上公园、在五棵松篮球馆，从来没有像今天这样，能够在同一个地方看到来自全世界、来自全国各地的人们。不同肤色、不同语言的人们穿梭交织、色彩纷呈、姿态各异，在这个共同的节日中，组成了一个快乐的大家庭。

    快乐像火炬与人浪一样，相互感染、相互传递。

    不由地想起毛主席他老人家那句经典：“我们来自五湖四海，为了一个共同的目标，走到一起来了。”

    这个大家庭很有趣、很团结，加油、做人浪也很齐心。在工体看意大利队与比利时队的足球比赛时，全场观众在为双方加油的间隙，也齐声高喊起“谢亚龙，下课”，让人感动的是那些老外，虽然未必知道什么意思，也卖力加入，其乐融融，谢亚龙的名声因此而飘扬过海。

    这就是节日。

    缓缓步出赛场的时候，《我和你》的歌声响起，温暖而悠长。那些缤纷快乐的图景，就像天空中色彩斑斓的礼花，一幕幕闪过，在这段音乐中凝固、定格。

    那一瞬间，突然感到这首主题歌的独特魅力，她就是为美丽的记忆而生而谱的。

    奥林匹克精神在记忆中延伸，在歌声中传唱：“我和你，在一起，同住地球村；为梦想，千里行，相会在北京，来吧、朋友，伸出你的手；来吧、朋友，伸出你的手。”

    据称，已有上千万人从网上下载了这首歌。

    奥林匹克精神正在中华大地流淌。

    9月5日，北京残奥会的圣火在生命的超越中点燃。

    残奥会，从某种意义上说，向全人类展示的不仅是体育竞技，更是生命的超越。当来自全世界的残疾人选手入场时，他们缤纷的、如礼花般的笑容让我看到了人类对生命的热爱，人类超越自我的快乐与梦想，他们是我心目中真正的英雄、真正的偶像。

    超越、融合、共享。同一个世界、同一个梦想。 

    让我们继续过节。

    下一篇请才子杨昱接龙。

    最近，总有一些事情让我不自觉地想起影片《色戒》中的易先生。作为汪伪政权的情报头子，易先生给我最深的印象是那一脸的冷峻与警觉。在那个时代，易先生整天处于不安与恐惧中，缱绻缠绵的温柔乡，成为易先生情绪安定的唯一场所。

    至少，在那时，他可以暂时忘却危险。

    当然，这样说多少有些为易先生纵情找借口的嫌疑。毕竟，好色才是易先生铤而走险的最大诱因。

   “色”即是欲望。不好色，易先生何以成汉奸？不好色，易先生又何以迷恋美女，差点成“空”呢？易先生可算是大色之徒也。

    大色之徒，多是欲望强烈、内心无助、少有信仰又难以自控的人，这样的人大多是自大狂，也是施虐狂。

    那个时代的易先生很可怜，因为他有病。

    如今这个时代， “易先生”们并没有死，同样有子孙、有传承、有创新。比如，浮躁的房地产界，就有不少好色的“易先生”、自大的“易先生”、施虐的“易先生”。

    不过，好色的“易先生”们喜好的不是美女，而是出台的金色光芒。

    在各种地产媒体的封面和各个地产论坛的前排，你都可以看到“易先生”们活跃的身影，看到那些涨红的、天生就是为镜头而生的脸。

    自大的“易先生”成了天天预测房价的预测家；施虐的“易先生”迷恋语言暴力，只有在高呼房价暴跌，高喊房地产崩盘时，心理才感到安全，焦躁的情绪才能得到舒缓。

    新时代的“易先生”们也很可怜，因为他们病得更重。

    除了像祥林嫂念叨“阿毛”一样念叨“房价暴跌”以外，“易先生”们已经没有别的爱好了。

    如此，就让我们多给“易先生”们一些理解与包容吧，就把他们的出台表演和豪言壮语理解成他们自我治疗的一部分吧。或许这样，他们能够生活在一个更温暖、友爱而放松的环境中，就能够变得平静一些，开始学会好好说话；如果幸运的话，也许还能把病治好，把“好色”的根断掉。

    在房地产项目的开发过程中，相对于市场营销、工程管理、成本管理，产品管理算不上一个关键词，没有得到相应的重视，在实践中常常出现产品品质无人负责的状况。由于产品品质问题常常在开发的后期才逐渐显现出来，整改的难度非常大，很多缺憾就只能成为永久的遗憾了。

    因此，产品品质问题需要在开发的前端（产品定位）及开发的过程（工程管理）中就予以高度重视。

    对公建项目，特别是持有经营的公建项目而言，产品品质直接影响着产品的可持续发展能力及增值能力，影响产品的长期价值。对住宅项目而言，产品品质直接影响着客户居住的满意度及对开发商的评价，影响着开发商的市场竞争能力与长期发展的品牌力。

    无疑，在一个竞争性的成熟市场中，产品管理对开发商的生存与发展有决定性的影响力。

    产品管理主要是指对产品的功能管理与品质管理。功能管理关注产品是否达到或满足产品定位及规划设计所确定的功能目标；品质管理关注产品质量及美学品质是否具有高水准。

    目前，在以快速销售为导向的房地产开发模式下，开发商采用的是以时间为坐标的、效率优先的管理方式，产品管理的功能实际上是被分解的：市场部门关注产品的功能是否达到产品定位的要求，设计部门关注产品是否满足了技术规范的要求，工程部门集中关注于产品的进度与产品的物理质量，成本部门则从费用控制的角度关注产品材料的选型。

    产品分解的管理方式不可避免地产生两个问题：第一，没有一个部门是对产品最终负责并代表客户验收的。每个部门都是提出问题的部门，而没有哪个部门对最终解决问题负责。第二，产品的品质，尤其是产品的软性品质，如产品节点的处理方式，材料色泽、纯度、工艺精度，产品的视觉效果、心理体验度等，事实上是常常被忽略，也缺乏专业部门和专业人员负责的。

    产品管理是综合性的管理，需要市场、客户、设计、工程、材料等多个专业的综合，综合的本质是团队的扁平化与一体化。也就是说，要尽可能地将上述各专业综合到一个管理平面上，尽可能面对面地沟通与协调，使产品品质从定位、施工一直到交付都处于全过程、全员的可控进程中。

    可以看到，开发进度及产品快速销售一直是传统房地产开发的模式，以时间为坐标进行的部门专业分工一方面导致公司对工程进度、销售进度、财务现金流的高度关注，另一方面则相应导致了对产品管理能力的下降。

    产品管理的要求实际上与快速销售的房地产开发模式是存在冲突的。对开发商而言，这实际上是一道艰难的战略选择题，毕竟，这两个目标的取向与制度设计并不完全一致。

    随着经济发展的转型与宏观调控的深化，房地产市场正在进入一个竞争异常激烈的时代，靠土地溢价赢利的时代一去不复返了。无论是在买方市场的环境中，还是在持有经营的条件下，产品意识和产品管理能力都是发展商必须具备的核心竞争力，产品管理也必然成为发展商最为重要的核心业务。

    一个需要更多的综合性能力与创新思维的产品时代正在到来。

    科学与智慧，是人生处世、工作与生活两种不同的方式。从属性上看，前者属阳，后者属阴。

    更通俗与直白地说，科学就是将简单的事情复杂化；智慧则是将复杂的事情简单化。

    科学是基于一定的假设进行分析、求证与验证，并据此做出推理、判断，得出结论的过程，是一个系统的解剖过程、一个逻辑分析与推理的过程；智慧则是经验的综合、心灵的感悟，具有模糊判断、跳跃思维与艺术行为的特征，甚至，是只可意会、不可言传的神秘符号。

    脑生科学、心生智慧。

    西医是科学，中医是智慧。

    曾看过介绍美国阿波罗登月的一部影片，其中的一句解说词给我留下了深刻印象，大意如下：人类只有真正踏上月球的土地，真切地触摸与感知月球，才是对我们漫长的月球科学探索的真实验证。

    这句话非常准确地描述了科学精神。探月过程就是人类科学探索的过程。

    而当人类遥望星空，感知月球的妩媚与神秘时，却有另外一番境界。“海上生明月，天涯共此时”，在这样的意境中，人类感受到自我的渺小、天地的壮阔与悠远。这样的感受及带给人的想象，就是一种来自人心的智慧。

    宛如李白的《静夜思》：举头望明月，低头思故乡。

    对于一个人而言，科学与智慧是不可分的，这两种力量在一个人身上同时存在。

    然而，人所处的环境及个性常常决定了某种倾向性。比如，一些人往往更相信科学的力量，而排斥别的力量。因为科学是人造的，是可显现、可控制、可验证的。

    崇尚智慧的人则有更多的神性，他们相信除了科学的力量之外，宇宙中还有其他的更多的神秘力量的存在，这些力量则是隐形的、感悟的、不可验证的。

    科学的人生更理性、更逻辑、更严谨；而智慧的人生更感性、更跳跃、更艺术、更柔美。前者是科学家的人生风格，后者是艺术家的创意道路。

    文明并不意味着就是科学主宰一切的时代，这样的主宰原本是虚幻的。汶川大地震让我们再一次在宇宙的坐标中（而不是人类的坐标中）认识到科学的渺小与无力，尽管它在人类的面前很伟大。

    或许，当科学和智慧能够融为一体、完美结合的时候，当我们也能像尊重科学一样尊重智慧的时候，人类将不仅将更强大，而且将更善良、更有灵性，那才是人类真正的未来所在。

    孔子之所以成为世界伟人，在于他创立了入世的儒家学说，为世间的普通人指出了生命的目标与如何成就自己的可行道路。

    那就是成为君子。

    君子，是一个奇妙的中国化的词汇，在英文中是没有对应翻译的。西方社会中有贵族，但没有君子；贵族是世袭的，贵族的地位、道德优势是世袭的；君子不是，任何普通人只要通过努力都能够成为君子。

    我们的祖先是伟大的。

    古代中国人把成为君子成为一生努力的目标，将“礼、义、仁、智、信”作为人生信仰与普世价值，加以学习与实践，成就了中国人光辉的形象，也成就了辉煌的中国文明。

    我们的祖先有“仁义”的精神，有“舍身取义”境界；也懂得“与朋友交，言而有信”，“君子之交淡如水”的寻常道理，这些价值的实践使中国人成为一个在社会上顶天立地、在世俗中通情达理的人，成为一个能够承载天地之托、历史之托、家国之托、朋友之托的君子。

    基督教告诉人们要防恶，时时约束自我的行为，用勤勉与谨慎去赎亚当夏娃的罪过；而儒家却告诉人们如何去修身养性、完善自我，成为君子，怎样去贡献家人、朋友与社会。

    礼、义、仁、智、信，这些伟大的价值与品行，化作了君子日常最普通的行为，让社会关系呈现出和谐与光明，也令社会充满了道德感与荣辱感。

    和谐社会，我们早就有过。

    中华民族之所以伟大，是因为这个民族有生生不息的道义传承，这样的精神传承不仅是以诗书，更是以一代又一代有德行的普通人的实践。

    君子成长的道路是伟大的实践道路，是在短暂的人生与变幻的社会中实现并超越自我的道路。在世俗中同样可以成就永恒，这就是孔子给予普通人平等的期许。

    如今，君子已经成为过去时，最普通而自觉的道德常识被贴到了墙上，成为中国中小学生日日颂读的语录。

    如今，北京奥运会正在举行。激动人心的开幕式上，我们看到了古代中国人“厚德载物、刚健有为”的精神追求。我们的自豪仅仅持续了几天，几天后，我们看到中国足球队展现给全人类的“南拳北腿”的全武行表演，在这样的表演结束后，我们足协的谢主席说：从你们身上，我看到了中国足球的希望。

    我无语，我震撼。中国的流氓文化是如此地繁盛，如此地强大，如此地张扬，如此地面向全世界而毫无羞怯。

    难道这是一个做流氓比做君子还光荣的时代吗？

    几千年前的孔子恐怕不能想到，几千年后的二十一世纪，他的思想、他毕生倡导的价值能够在同一时间向全世界四十亿人传播。

    这些思想与价值是中国真正的力量，是中国复兴的真正曙光。

    真正的复兴与强大，不仅是物质层面的，更是心理层面、精神层面的。

    当每一个中国人都懂得做君子比做流氓更光荣的时候，中国才将真正地强大起来。