10.17“快意人生”群雄争霸冯仑邀您一同作战

——风马牛集中营第二季活动火速报名

    第一季“野蛮生长”真人cs大战中“风、马、牛、象”四雄势均力敌，硝烟滚滚，然而，游戏仍在继续……
    近日群雄纷争不断，各国外交也展开了新一轮的争夺，“风、马、牛、象”四雄内部暗流涌动，更为激烈的“战役”将于2008年10月17日吹响号角——风马牛集中营第二季 “快意人生”，冯仑邀您一同并肩作战，乱弹快意人生，火速报名中。 查看详情

报名方式：
    2008年10月10—13日登陆“风马牛集中营”网站注册后进入“乱弹”板块，“弹”一句与“快意人生”有关的段子，“弹”得够麻辣的20位网友将被邀入营，入营确认名单将于10月14日正式公布。

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活动时间：         10月17日
活动地点：         北京雕塑公园
活动内容：
8：00—9：10　　　 　集结号（战前准备）
 
9：10—12：00：　　　第一战役　 卧虎藏龙
　　　　　　　　　 　第二战役　 无间道 
12：00—14：30　　　 快意人生 乱弹无忌（午餐会）
 
14：30—17：00　　　 第三战役　 孤岛求生
　　　　　　　　　 　第四战役　 天下无双
　　　　　　　　　 　江山美人英雄会

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看一个事物好还是不好，关键取决于你的眼神好不好？第二是站在哪儿看，站的位置不同，得出的结论可能都不同。

下一个蜜月在哪里？

    最近房地产市场变化比较大，多数人包括分析师、研究员、政府、行业都在说房地产市场不好。市场究竟好还是不好？我的看法恰好相反，市场很好。为什么跟大家有这么大的不同？实际上看一个事物好还是不好，关键取决于你的眼神好不好？第二是站在哪儿看，我们站的位置不同，得出的结论可能都不同。

住宅不等于房地产，蜜月不等于日子

 现在普遍存在两种思维定式，第一是住宅思维，大家现在谈所谓房地产，其实都是根据住宅房价来谈，但房地产市场分成住宅和非住宅，都叫房子，都有市场。这个市场每年总和将近三万亿，住宅占到一万亿，住宅的一万亿里边跟房地产商有关的是五千亿，还有五千亿是有定价，没有公开市场交易。比如说公务员，机关内部盖的房。与地产商有关的这五千亿如果出现了波动，怎么能说三万亿的市场整体就不好了呢？目前的市场只是说有一部分有波动。这一部分不能代表全部。整体我看是好的，而且将是不可阻挡的、非常积极向上的成长。上个月上海的商用不动产涨了38%，北京涨11%。

    第二个思维定式是蜜月思维，大家把蜜月当日子过了。蜜月就一个月，人一生能有几次蜜月？我们都希望很多，天天都蜜月，但遗憾的是大部分都是日子，蜜月结束了就是日子。所以你不能拿蜜月的观点来分析日子。旅行度假回来，接下来就是日子。蜜月的时候大家都是超凡脱俗的，一到日子就见婆婆了，就是油盐酱醋了。蜜月是短暂的，日子是长久的。蜜月是无忧无虑的，而日子是酸甜苦辣咸五味俱全。

    从1999年到现在房地产市场都是蜜月期，哪能一直有这么好的日子？我一直在想反周期，讲过日子的概念。有人研究过北京最热闹的CBD区域大部分建筑是谁建设的么？我最近不经意间发现有一半是海南人民（九十年代在海南创业过的企业家）建设的，我们的万通中心和新城国际，还有附近的财富中心，再往南银泰，再往后是潘石屹的soho，蓝堡，往北星光天地，往东是阳光100，都是从海南出来的企业家盖的。我们的第一个蜜月在海南，1991年开始，1993年结束，第二个蜜月没想到在CBD了，中间隔了七年，但第二个蜜月时间相对较长。

    第二个蜜月从1999年开始，到2007年结束，由于蜜月太长，我们已经形成蜜月思维了。政府也是蜜月思维，房地产还没有预售就要收税收，假定你一定赚钱，那是蜜月思维，都是基于你肯定赚钱制定的所有住宅的政策，但是现在不挣钱了，退税吗？不退。也就是说全中国只有住宅一个行业是没有生孩子就收人头税，胎死腹中也不退钱。

转载于冯仑个人电子杂志：《风马牛》二十一期
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观念比钱更重要

观念比钱更重要。这是一句冯仑式的大道理。

大道理很多人都会说，即使冯仑号称是“地产界的思想家”和“商界哲人”，但比他说得大，说得更好听的，比比皆是。可是嘴上说，内心真正相信，还一直坚持做的，太少。比如反省这件事，人真干，一干就是17年，还要继续，于是这事就成了万通地产形式上的宗教仪式和骨子里的价值观。时间成就了价值，并且检验价值。

说到时间，如果放到一个相对长的周期看企业，钱往往并不是成功的核心因素，从行业真正突围来看，市场比钱重要。如果是市场本身萎缩了，给钱有什么用？用高风险高负债的办法干，银行贷得越多，企业压力越大，亏得越多。

喝醉酒的人都有这样的体验：头晕恶心的时候，常常后悔，要是最后一杯不喝就好了，以为这一杯是“压垮骆驼的最后一根稻草”，这与缺钱和面临资金链断裂风险的企业何其相似。但是，根据医学，身体接受到这种信号时，已经醉了，我们的企业有多少时候是在喝醉边缘？仗着市场条件好，以为自己海量，却不知道，市场也有虚的一天。

有市场才有未来。我所知道的一位开发商，号称是2000年前后500万资金起家，现在手上的项目市值200亿，很厉害吧，哪怕其中只有50个亿是自己的，这个发展速度也不亚于神七了，可是，假如，我只是说假如，这200个亿中理论利润是60个亿，其他资金是90个亿，如果手上的房子以75折出货的话，仅仅是没有大亏而已，而且还款的压力如此巨大。

市场不好，开发商要么转型，要么只能找到一些依然存在或者尚未发掘的市场。当下做得相对好的，各有特点。比如万通，高端住宅领域产品丰富化，发展度假住宅、核心地段投资型物业等，重点加大商用物业的发展，再比如SOHO中国，一直发展类商用物业，还有一些企业发展特色精专物业，比如专门做餐饮商用物业的，也活得很好。

当然，万通地产和SOHO中国这些有过海南背景的企业，都选择了相对稳健的财务安排，所以同样的市场条件，同样的业务安排下，也活得相对轻松。

从更长的周期看企业，比钱和市场更重要的是观念。

最近前门23号开业了，弄成这摊事情的人叫李景汉，本人并没有付出大多的资金，但因为他成功运作了上海外滩三号，所以很多投资都愿意给他。万通地产的控股母公司万通实业就是投资人之一。这事对冯仑触动很大。万通地产把商用物业作为企业战略重点之一，具体的操作方法就是要学习李景汉的这种运营增值。另一个让冯仑反省的例子是中环世贸。冯仑说，李景汉和中环世贸的资金实力未必很强，但他们都成了，万通地产商用物业的开发脚步却不够快，这个问题值得深思。在他看来，万通地产的执行层还需要把传统的“住宅思维”，变成真正商用物业开发的“美国模式”——以运营和财务安排为核心。

虽然我对万通地产怀有敬意，我要申明的是，我并没有“学习万通好榜样”的意思，干嘛呀，虽然17岁的民营企业在地产行业已经够老的了，万通地产也是个优秀的地产企业，但是，目前也仅仅是优秀而已。同万通的战略前瞻性相比，其执行力还有差距。而且，同万通地产一样优秀的企业还有一批，比如龙湖，比如SOHO中国，等等，而万科虽然小麻烦不断，但是瑕不掩瑜，行业地位仍然无可取代。

顺境里治事，逆境里识人。逆境中万通们的可贵得以更清楚地显示出来。这些优秀的企业代表行业的中坚力量，也代表这个行业的市场水平和道德水平，更应该多检视，多反省，除了困境应对，这些企业需要的问题还很多，比如企业更全面的健康，企业的社会责任，等等。

不过，依我看，学学万通地产也无妨，听邻居家的音乐，唱自己的歌，有什么不好？

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历史坐标与生存密码

如果说2008年反省会是万通地产17年反省会中关键节点之一，那么这应该算是第四个关键点。

回溯万通地产的发展历史，不能不说92年的万通反省会，这是万通第一个生日，也是万通的反省会元年。在当时（包括现在），企业成立的日子都是大肆庆贺，吃喝玩乐，要有庆生的排场。成立刚刚一年的万通却决定把这一天定为公司的反省日。在公司法远未出台的草莽甚至蛮荒的时代里，一群年轻人却坐下来，认认真真地探讨企业的未来和行为的准则。正是此次反省会才有了后来脍炙人口的《披荆斩棘，共赴未来》。

没有道路，没有法则，六个热血的青年决定要“以天下为己任，以企业为本位，创造财富，完善自我”，这在当时很多人看来有些荒唐可笑的做法，却奠基了整个万通地产“学好”的价值基础，指引万通健康发展。今天，万通六兄弟已经各奔东西，但现在还仍然是好朋友，更难得的是，“每个人都发展得很好，每个人都没有出问题”，殊为不易。

92年的第一次反省会是奠基，而第二次万通历史上重要的反省会是96年，这一次是万通地产历史上最严峻的危机的化解。在海南度过短暂的蜜月之后，新生的万通也跟很多年轻的企业一样，没有控制住自我膨胀的欲望，多元化，短债长投，盲目扩张，管理不善，这些民营企业常犯的错误，万通一个没拉。在多元化扩张的过程中，因为企业经营思路的不一致，6位合伙人中有三位离开了，企业到了最危险的时刻！就在96年的反省会上，万通对自己犯下的错误进行了深刻反省，在这一次反省上，万通提出了“原罪”问题，并提出要自觉地“根治原罪”，尤其是要规范资本的问题，万通提出了根治原则的“四化”方针，即资本社会化、发展专业化、经营职业化、人才本土化。与此同时，万通进行了战线收缩和调整。回忆这一年，冯仑说，96年就是一个字：卖，力求轻装上阵。就这样，万通地产一边根治原罪，一边舔舐伤口，一边积蓄力量。

2000年起，万通反省会顺应网络时代的发展特点，要求全体员工由以往的回头看式反省改为前瞻式反省，站在未来反省现在，以检视万通的战略、价值、业务与管理。这是反省会本身的一次质的飞跃。

从公司发展的角度，第三次重要的反省会是2003年和2004年，在这个阶段万通地产提出了新战略，提出了美国模式和反周期生存，在具体的业务上，引进了战略投资人泰达集团，完成了上市，开始进行天津滨海新区的业务布局。这一阶段可以说奠定了万通地产以战略前瞻为标致的战略导向型公司之根基。

冯仑“新年献辞”：一个人的反省会

在万通地产，反省是一种文化，而有形的仪式有两个，一个是反省会，另一个是“反省会Ⅱ”——冯仑每年的新年献辞，它的历史同反省会一样悠久，这是属于冯仑个人特有的，是“一个人的反省会”，所以冯仑说他的反省会比公司其他人多一次。

毫无疑问，作为万通地产的创始人和现任董事长，冯仑对万通地产的影响深入骨髓。他的新年献辞虽然是一个人的反省会，其成果也指引这万通地产的发展。而在时间上，反省会是每年的9月13日，新年献辞基本上是每年的元月1日，客观上形成新年献辞既是对前一次反省会的进一步思考，也是后一次反省会的重要基础，承前启后。

同公司的年度反省会相比，冯仑一个人的反省会更多是战略性的方向性的。以最近的几次新年献辞为例：

2003年，冯仑的新年献辞是著名的《学习万科好榜样》，冯仑提出要“学先进，傍大款，走正道”，把万科作为万通国内学习的标杆，而泰达集团则成为万通所傍之“大款”，此文在行业内引起很大的反响，万科固然是声名更加大噪，而人们对于万通地产的学习精神也有了更深的感受，据说，万科内部的人士表示，冯仑对万科的认识和总结比万科人都深刻得多，后来还想请他再写篇批评万科，挑挑万科的缺点。

2004年的新年献辞是《让你的公司更张艺谋》，冯仑指出，张艺谋已经从边缘变成了主流，而民营企业也应该有主流心态，主流担当精神，否则永远是边缘心态，也就永远成不了主流。民营企业万通地产引入国有资本泰达集团作为战略投资人，发展“混合所有制经济”正式这种指导思想的产物。

2005年的新年献辞是《决胜未来的力量》，提出公司要长远健康发展，决胜于未来，需要依靠四种力量，第一种力量“制度与文明”，第二种力量“正确的核心价值观”，第三种力量“企业组织形态及其创新方式”，第四种力量是“时间和毅力”，这一年万通地产重点进行了组织架构的变革。

2006年的新年献辞是《傻根精神永放光芒》，号召万通地产要学习傻根的“傻”劲，坚持自己的战略，坚持创新。这一年的万通地产在滨海新区的开发中逐渐发力，同时，抵御了高速扩张、高价拿地的诱惑。

2007年，也即将是改革开放30年，冯仑结合万通与泰达合作的实践，以及自己的观察和思考，提出民营企业认识和处理政商关系的眼光与格局《跨越历史的河流》。

2008年，冯仑提出《欢呼企业公民的时代》，之前的2007年反省会主题是“新万通，新企业公民”，万通通过决议，发起成立万通公益基金会，每年拿出上市公司利润的0.5%，非上市公司利润的1%，交由万通公益基金会专业化、制度化的实践企业公民之责任。2008年这个基金会正式审批成立，截止 2008年8月1日，公益金会在震救灾中出动320人次，付出赈灾时间8600多小时，累计捐赠财物305万元。

万通地产将2008年定为“绿色公司，企业公民”的主题年，万通地产提出，要建立绿色价值观、绿色行为方式和绿色产品组成的全方位绿色公司，并以之作为整个万通地产企业发展的基础性指导。冯仑表示，万通地产要追求企业的全面健康。

冯仑说，他正在思考一个问题，这也将是2009年的新年献辞，题目已经拟好，叫做《在历史的长河中学会坚定不移》。这个题目，回味深远，也可揣测冯仑想要万通地产所走的路。

深入骨髓的价值观

万通地产有所谓决胜未来的三大法宝，即滨海新区、美国模式和万通价值观，由此可见万通对于价值观的重视与自信。

2007年，万通地产曾经梳理过万通价值观最核心的东西，得出的结论是“学习”与“学好”，这也是万通地产的方法论，万通地产的很多说法和做法都源于此，比如“学先进，傍大款，走正道”，比如守正出奇，比如现在在住宅方面和商用物业分别的向标杆学习，万通人勤于学习，善于学习。

冯仑讲过一个小故事，在同香港怡和合作北京新城国际时，万通地产很注意向对方学习，这个具有180历史的家族企业10年内股票涨了15倍，在香港中环的物业光租金就收了100多亿美金。一次，冯仑同怡和高层聊天，有一位老人也在场，是怡和的朋友，他一个人很悠闲地看报纸，期间只是插了两句话，让冯仑印象十分深刻，一句是“市场的鼻子很长”；另一句是“市场只相信未来”。后来才知道，这位老先生就是香港联交所的创始人之一。冯仑说：“老人的话里面很多东西，别人是成熟的市场经济，成熟的市场行为，我们当然要向对方学。”

 在冯仑看来，万宗归一，学习和学好其实都是反省，是反省的两种形式，也是反省的参照系。在2008年的万通地产反省会上，冯仑表示，人思考问题有两种思维方式，一种是从自己的角度看别人，以己度人，容易批判，另一种是躬身自问，自我批评，人们常常习惯前一种，而少后一种，他提醒万通人，“要多躬身自问”。

在中国民营企业短暂的历史中，到处是城头变换大王旗，企业的生命周期极短，那些活下来的，都是能够反省，能够适应变化的企业，只不过有些人没有这样讲。万通地产则是一个将反省深入公司价值观的特例，反省文化已经深入万通骨髓。

在冯仑看来，企业的竞争是马拉松式长跑竞争，万通地产17年来能够持续发展，并保证将来身体健康、方向正确，就在于始终反省，坚持“学好”。这也是企业的核心价值观，是企业自己的宗教，而反省会就是宗教仪式，“也许我们做了不会马上看出好处，但是，不做，我们就会感到不踏实”。

冯仑是个特别重视历史的人，在他的《野蛮生长》一书中有一个章节专门讲伟大，他说“伟大是熬出来的”，还有一个说法叫“伟大是时间的函数”。万通地产也是如此，比如反省会，一次可能是作秀，17年，就成了企业文化的内核，成为企业的宗教仪式，再比如，从2000年3月10日开始，万通地产推出“感恩日”，表达对社会、股东、员工和顾客的感恩，也是坚持年年做；2002年开始，万通地产为回报老业主，建立良好的万通社会文化和社区生活，又推出了每年的“生活节”。经过时间的检验和沉淀，反省会、感恩日，生活节已经成为万通的三大标志性企业文化活动。

（三） 投资收益：让慈善变得更长久

张忠：刚才您也讲到去美国考察，看到美国的慈善基金投资收益率大概在8%左右，有没有要求你们万通公益基金会也有一个投资收益率？

冯仑：万通公益基金会是今年5月11号成立的，5月12号四川地震，我们马上改变用途，全部用来救灾。昨天我们这个公益基金的一些人，也提出来这个理财的事，做理财是必要的。

但是这需要人才，比尔·盖茨基金会就从投行挖了个人，特别能干，他自己理财，这是一种。美国实际上还有一种，就是交给别人，在市场上招标。

说到投资收益的问题，在国内还有一个问题，就是国内的资本市场，或者可投资可选择的产品比较少，你可投资的地方也少；另外你的配置也不灵活，你要不都买基金，要不都买股票，另外债券也非常简单，除了国家和国企发的债券，其他产品包括衍生产品就更少，所以在这种情况下，第一步，恐怕还是把项目选好，把诚信透明的品牌做出来，把专业团队安排好，然后做几年以后再看。

美国有的基金叫一次性基金，就是拿来钱捐掉就完了，比如，捐个博物馆，生前把所有的钱一次性捐给一个博物馆，这叫一次性基金，刚才讲的叫永久性基金，就是说一生当中还没有找到一件可以一次捐掉的事。

张忠：李嘉诚的基金就是这种，他会将他的财产三分之一放在慈善基金里，如果花去10亿他也会补上10亿。

冯仑：他其实跟西方差不多。为什么说8%的回报，整个8%的回报只有5个点是花掉的，那3个点并不都是行政费用，一个点是行政费用，两个点是保值的，万一这段时间股票不好，造成资产缩水了，那两个点会补回去，是保值用的。所以李嘉诚这个我相信也是，如果有缩水，有资产损失，当然他可能在某个时期会集中捐一下，比较像美国所说的是中间过渡型的。

转载于冯仑个人电子杂志：《风马牛》二十期
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制度安排：普通人做圣人的事情

张忠：确实，中国企业家成长的历史还太短。有时，我们更多看到的是中国和美国的比较，其实想一下《福布斯》的统计，全球的富豪排名里面，富豪总量排名第二的是俄罗斯，但俄罗斯的企业家的捐赠行为其实也没有那么多。企业家的慈善行为是有底蕴的，有文化上的，也有制度上的。

冯仑：刚才陈平讲的非常对，它有一个文化传统，当然还有一些制度安排，包括一些税，包括其他一些机制安排，另外还有一个公益市场。

比如，比尔·盖茨这几百亿也不是马上奉献社会了，并不是“分田分地”，一人背个米袋子把钱拿走了！他们这个叫永久性基金，这种永久性基金本钱是不动的，用每年赚的钱来做捐赠。在资产配置里，有做VC的，也有做房地产的，也有买一些债券，买一些股票的，大概回报都在8%左右。这个赚的钱里边多少用于捐给社会呢？一般是5%，也就是比尔·盖茨基金如果是500亿，他每年大概可以捐的钱是25亿左右。并不是说500亿今天大家都分了。

在这种情况下我要强调的另外一点就是为什么这个企业家愿意捐，或者不愿意捐？在一个合理的法制市场经济下，如果对创业有足够的尊重，对企业家做回馈社会的行为给予一定的鼓励，那么，企业家会很乐意回报社会，他会带着一种感恩的心来回报。就相当于你吹捧我，我就递过瓶水给你解渴，但是你给我一巴掌还问我要水，那我会想我妈没把我教育好，把我搞得这么笨，人家打我还给人水喝，这事情就不对了。所以，它是一个社会整体上发展到一定阶段，制度安排的问题，它不仅是一个动机，不仅是道德标准，也不仅是一个追求，还是一个自然而然、顺理成章、一个普通人就能做的事情。

我们国家现在有1130个公益基金，活着的能运作的就二三十个，但这些基金很奇怪，要有主管单位。很多朋友在注册公益基金时，超过1个亿都要到国务院去批，至少要一年时间。如果你想做一个很大的公益基金，全国性的，那你就必须到中央部委一级给你盖个章，他凭什么给你盖章呢？所以他就不盖章，不盖章你也就注册不下来。现在阿拉善生态协会就面临这样的问题，生态协会的钱放在那儿，好几千万，放了这么长时间，想把它改成基金会，到今天已经过去了一年，还没有办成，这种制度安排让大家公益的愿望有时候达成不了。

张忠：中国这个社会对企业家群体要求太高了，普通人可能不会考虑这么多的制度安排和不方便性，在我们文化里边有很多是“仇富”的元素，很多人认为企业家挣钱的过程不是很光彩，属于暴富的一群人，既然是暴富的一群人就应该拿出很多钱做捐赠，这样才能在精神上得到一些解脱。

陈平：谈到企业家状态，可能有一个问题，刚才冯总也触及到了。就是说实际上在美国财富创造过程有200年，而在中国这个状态，我说只有“三分之一代”。咱们还以比尔·盖茨做例子，他的前半生在为微软创造财富，在这个的过程中，比尔·盖茨像藏獒一样的在保护他的财富，他的心态可能会分两个阶段：第一阶段，在我的整个做生意的生涯中，可以让这个财富巨大的升值；第二阶段，我作为这部分财富的信托保管人的时候，使这部分财富得到最有效的利用。

冯仑：我认为中国目前在公益慈善方面，民营企业表现是最好的，因为相比起来这10年的捐款，国企捐的远不如民营多，而且民营里边先富起来的捐的也是最多。当灾难发生的时候，很多公司，包括有些上市公司，这些董事长一拍脑瓜就捐了，捐完以后，股东会不干了，因为你只有30%股份，你捐了这一笔钱，那70%是把别人钱捐了，你没有征得别人同意。所以，实际上在公益慈善方面有三件事是最重要的，第一件事，就是你要把这件事公益战�