谎言弥漫的中国楼市
——《中国房事黑皮书（2008）》之二
时寒冰
信息影响着人们对消费或投资、投机行为的选择，而人们的消费或投资、投机行为又直接影响着房价。如果说这是一个循环，那么，通过错误的信息，影响甚至左右人们的消费、投资、投机选择，就能间接影响或左右房价，从而，形成有利于自己的“良性循环”。因此，才有了中国房价连续10余年在既得利益集团的掌控下直线上涨。
中国房地产市场中的信息，被既得利益集团利用得可谓淋漓尽致。
目前与房地产相关的信息，基本掌握在房地产开发商与政府有关部门手中，在有关部门信息公开不到位的情况下，开发商成了发布相关信息的最权威人士，并因此被媒体追捧，一些开发商成了明星，并一直发展到他们自己也把自己当成大明星为止。有关部门和地方政府即使公布相关信息，也都是最大限度地让数据“体现”自己的利益。因此，在中国房地产市场中，不仅开发商提供的数据与政府部门经常冲突，地方政府与有关部门彼此提供的数据，也往往是天壤之别。民众根本无法得到真实的信息。在中国房地产市场，谎言因此鹊起。
许多人在判断中国楼市走势的时候，都会强调土地资源的稀缺性，认为土地的稀缺是房价最强大的支撑力量。因为这个误区，人们相信了开发商给出的房价将永远只涨价不跌的逻辑。
我们不妨从五个方面剖析这一问题：
第一，被开发商囤积的土地（包括未被统计在内的）和被各地土地储备中心储备的土地量加总在一起，足可以满足未来至少10年以上的房地产开发。
仅被开发商囤积的土地，有三份报告清晰地反映了这一点：（1），2007年8月，建设银行研究部发布的《下半年经济金融形势分析与预测》报告显示：2001年初至2007年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积60%，相当数量的土地被囤积和倒卖；（2），国务院发展研究中心于2007年9月16日发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》披露，房地产企业土地购置面积越来越大，全国最大的“地主”是碧桂园，截至2007年7月末，总土地储备量已经达到了惊人的4500万平方米；（3），北京师范大学金融研究中心撰写的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》于2007年12月4日发布，报告估测：到2007年底，房地产开发商囤地约10亿平方米。以钟伟为核心的课题组成员最后得到的结论是：地价对房价的占比不是推动房价的决定性因素，供地方式和规模的改变，导致的房地产市场严重的供求失衡，才是推动房价飙升的关键。
这些囤积的土地量是什么概念呢？仅以碧桂园囤积的4500万平方米土地计算。根据北京市公布的“十一五期间住宅建设规划”，“十一五”期间，北京将新增商品住房建筑面积约9250万平方米、约90万套，4500万平方米土地即使是建筑面积，也已经相当于北京市“十一五期间住宅建设规划”的近一半！4500万平方米土地如果是平面面积，假设容积率为2.5，其建筑面积总和则已超过北京市“十一五”期间新增商品住房建筑面积总和！（详见《上海证券报》2007年9月18日）。这仅仅是囤积在一个开发商手中的土地面积！
另据2007年2月25日的《南方都市报》报道：全深圳市目前约有20平方公里闲置土地，其中也包括部分房地产用地。这20平方公里的闲置土地已相当于深圳近年来每年新批准的建设用地总量。开发商囤地严重，一直是深圳房价快速上涨的重要原因。去年10月，按照深圳市国土部门公布的数据，自2004年以来，深圳共批准房地产用地435宗，当时已开发完成及部分开发完成的用地只有92宗。有业内人士估计，深圳房地产用地至少约有7平方公里左右，囤积在开发商手中超过两年未开发。
这还没有包括未被统计在内的数据（这一定又是一个触目惊心的数据），同时，也没有包括各地土地储备中心储备的土地，而土地储备中心代表政府履行对土地的统一征用、统一收购、统一储备、统一出让职能，其储备的土地是动态增加的。
显然，所谓中国土地的稀缺性，是通过囤积等方式，人为制造出来的谎言，意在制造紧张气氛，推动房价上涨。
第二，说到土地的稀缺性，中国的土地再稀缺也稀缺不过日本。日本人多地少，而且有三分之二以上是山地和丘陵，人口密度是每平方公里339.3人，我国是130多人，而且，日本的城市人口占其总人口的比例高达75.9%，我国只有37％左右。但是，日本仍然很好地解决了住房问题，而且，日本的房价并没有涨到天上去。不妨看看《第一财经日报》2008年3月25日的这则报道：日本东京多摩地区去年11月刚刚落成的大型公寓楼，不仅紧邻轻轨车站，而且全部精装修完毕。到今年2月，使用面积66平方米的房型售价2290万日元（约合152万元人民币）。即使从绝对值上来对比，这一房价标准也已经和北京、上海非常接近。别忘了，日本国民的人均工资收入是我们的30多倍、日本的房产中包括土地所有权（中国买的只是70年的使用权）、日本有健全的社会保障体系——这意味着国民可以更放心地把其大部分收入用于购买住房。
第三，所谓城市化导致土地资源稀缺的说法也是一个谎言。我国城市化率并非随着经济发展到一定阶段自然导致的结果，很多城市化是把周边的县、镇划归城市实现的，属于“挂牌式”城市化，在这种情况下，对于新并入的县、镇而言，由于新的高楼逐渐替代原来的矮楼，土地得到了更充分的利用，仅原有土地利用率的提高就相当于衍生出了大片土地。这种城市化进程并不意味着对耕地的侵占，也不意味着土地资源变得更稀缺。而且，在这种“挂牌式”城市化格局下，原有的农民变成市民——他们即使住在自家房子里不动也完成了向市民的角色转变，这种城市化进程与对土地的占用之间并无直接联系。因此，所谓土地的稀缺性也就缺少了一个重要前提。另外，城市化过程中并未伴随着购买力的上升，这一点在《中国房价下跌序幕刚刚拉开》（《中国房事黑皮书（2008）》之一）一文中已经讲过。
第四，城市尤其接近中心地带拆迁后（多为平房或矮楼）新建的楼房，大都是容积率高的高楼大厦，其建筑面积是拆迁房屋建筑面积的数倍，这实际上意味着城市土地更充分的利用，意味着衍生出新的“建筑面积”。另一方面，城中企业向外迁移（可能占用部分耕地），都在不断增加城市的土地资源，当高楼大厦替代企业的厂房，由于容积率提高，建筑面积将提高数倍，这同样告诉我们，土地的稀缺性只是一个人造谎言。
第五，我国一再强调，“一定要守住18亿亩耕地红线”，但是，住房并不一定要建造在耕地上，实际上，在我国陆地面积中，耕地只占13.7%，耕地之外的土地比耕地面积更多，许多是可以开发利用建房的。在一些城市，海边与山坡的商品房甚至价格更高，以开发商的能耐，完全可以包装成“海景房”、“山景房”高价销售。
但是，错误信息的弥漫，使人们深信，房屋只能建在耕地上，而18亿亩耕地红线不能碰，因而，土地是稀缺的，既然土地是稀缺的，地价就会上涨，相应的，房价也会直线上涨。这种思维路径正是既得利益集团所需要的。对于地方政府而言，在土地稀缺性的幌子下，土地可以以更高的价格拍卖，“地王”不正是这样制造出来的吗？另一方面，在土地稀缺的幌子下，开发商不断烘托出供不应求的假象，推高房价。而购房居住者成为被既得利益集团明火执仗打劫的对象。
实际上，一方面，土地稀缺性只能是相对的，与日本相比，中国可能根本不存在所谓的土地稀缺性，能建造房屋的土地比能耕种的土地要多得多！更何况，对于这种所谓的稀缺的土地，人们所拥有的只是70年的使用权而已！另一方面，正如《中国房价下跌序幕刚刚拉开》一文中所提到的，计划生育政策导致的生育率的下降，使得80后的独生子女一代，“结婚后，在未来某一时刻也将继承双方父母现有的房产，一套自住，其余的一套或多套住房则推向市场”。因此，退一步说，所谓的土地稀缺性即使是真实存在的，也正在悄然发生变化。
在中国信息混乱的房地产市场，民众想获取真实信息是如此困难。比如，国家发改委发布的数据显示，2007年11月份广州房价环比上涨12.27%，而广州市国土资源与房产管理局公布的数据却称同期月房价数据环比下跌9.9%！地方政府与有关部门发布的同一期间的数据差别竟然如此之大！原因是双方采用的统计方法截然不同，当然，谁都会选择更利于自身利益的方法，问题是，夹在中间的民众如何取舍？
再比如，自2007年10月份以来，有关部门发布的房价信息仍是在不断上涨的，媒体报道时特别强调“各大中城市的房价依然在你追我赶，并无趋缓迹象”，这种信息给民众带来的感觉是显而易见的：房价在快速上涨，如果不抓紧买房，今后将不得不付出更高的价格。经济学家认为，公众对未来良好预期容易转化为现实的需求，从而进入消费决策。房价快速上涨信息给人们心理上带来的驱动作用无疑将使部分潜在的购买力直接转化为消费行动，进而，成为房价上涨的推动力。
但是，有关部门发布的房价涨幅数据遗漏了一个极其重要的因素，即成交量的变化。经济学家在研究某种商品的价格走势时，不仅看价格，也看交易量，因为基于不同交易量的价格有着截然不同的市场解读，通过两种数据的结合才能得出相对准确的结论。然而，我们有关部门所发布的统计数据，交易量却是缺位的，这是由统计方式的局限性所决定了的——发改委和统计部门发布的数据属于抽样统计，无法反映具体的交易量。这样，某种商品目前的价格变化与未来的走势之间就容易失去原本非常紧密的联系。缺少成交量支撑的房价，即使上涨的，也是强弩之末或者回光返照。如北京、上海、深圳，今年7月份的住房成交量环比大幅萎缩，都在20%以上，深圳更是环比下降40%；同时，三大城市同比降幅更是都达到50%。
有些信息不仅仅是统计方式的不同，甚至，连定义本身甚至都可能截然不同。比如空置率，国家统计局与原建设部（即现在的住房和城乡建设部，下简称建设部）就争议不断，因为它们对空置及空置率概念的理解截然不同。国家统计局认为，空置面积是指报告期末已竣工的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的部分，包括以前年度竣工和本期竣工可供出售和出租而未售出或租出的房屋面积。而建设部则认为，竣工1年以内的作为待销商品房，1年以上3年以内的作为滞销商品房，3年以上才被作为空置积压房。争论到最后，建设部有关人士在接受媒体采访时干脆说：“空置率不管是百分之多少，是算不出来的。因为国外空置率有严格的分子、分母界定，而我们的分子分母跟国外特别不一样，所以怎么算都不合适。”太极手一推，空置率计算似乎就成了难以完成的任务。言外之意，既然空置率是算不出来的，你统计局不管怎么忙活，得出的数据都是不可信的！
统计局与建设部的PK，说到底是利益和话语权之争。仍以空置率为例，空置率的高低直接反映了房地产市场投机、投资的严重程度，倘若空置率高，中央可能据此出台严厉的调控政策，而这恰是建设部不愿意看到的。最要命的是，倘若统计部门公布的数据成为中央制定相关政策和公众研究房市的依据，统计部门就掌握了房地产市场上的一个至关重要的话语权，就动了建设部的奶酪，这同样是建设部不愿意看到的。建设部更愿意自己掌控着与房地产相关的话语权。两部门争斗的结果是：中国现在也没有谁能够知道房屋空置率到底是多少！如果有人想知道，就只能在晚上去一个个小区查看，看亮灯率有多高！职能部门内斗或不作为，让民众苦不堪言！
而有些信息根本就是故意扭曲的，以凸显政绩或遮掩问题。比如，2007年11月15日，在第六届住博会高峰论坛上，建设部住宅与房地产业司一位副司长透露：“截至目前，90平方米以下普通商品房占到商品房供应总套数的35.9%，比2006年高出1.5个百分点，中小户型供应呈现上升趋势。”根据这个数据，我国90平方米以下普通商品房占商品房供应的总套数在增加，但是，“小户型供应呈现上升趋势”的结论却是偷换概念的结果。因为，判断中小户型住房供应增加与否、增加多少的依据应该是“面积”而非“套数”。
我国第二次房市调控政策明确要求：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。
显然，中央政策的着眼点在于“面积”而非“套数”，衡量政策效果的标准也应该是“面积”而非“套数”。我们知道，同样的面积建造小户型住房的套数肯定要比建造大户型住房的套数多很多。莫说“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重”，已经达到“开发建设总面积的70%以上”，即使达到了政策规定的一半目标即35%以上，那么，90平方米以下普通商品房在商品房供应总套数中的比例也不应只占35.9%！通过对比不难看出，有关人士通过以“套数”来取代“面积”，就把90平方米以下普通商品房供应远未达到政策预期的缺陷轻松变成了成绩！
在整个中国房地产市场，各种数据互相打架，各种信息彼此冲突。当一个市场的信息混乱到过去的（如上月份、上季度）房价到底是涨还是跌都弄不清楚的时候，各种既得利益集团便翩翩起舞，尽兴忽悠，而民众处于极度迷茫的状态！正是在这种信息极度不对称、极度缺失的局面下，民众被房地产市场中的既得利益集团牵着鼻子走了一程又一程，他们被榨取和掠夺的是实实在在的血汗钱。但是，用谎言推动的市场注定要累积起巨大的泡沫，而泡沫总归是要破灭的。2008年，注定是一个转折之年！
链接：中国房价下跌序幕刚刚拉开——《中国房事黑皮书（2008）》之一
轻松一下：《中国男足勇夺世界杯》（见下面视频，点击下图正中间的白色三角形播放）
这个搞笑视频我是从网上下载的高清晰版（900M），可能一些朋友看过了。原来的音质略差，我用“Nero StartSmart”转换成DVD格式，改成5.1声道，音质改善一些。然后，用“InterVideo DVDCopy 5”转换成WMV格式，再用“videosplitter”删除了“倒计时”。由于sohu视频有100M限制，画质不够清晰，但比网络上大多数版本要清晰。——寒冰（暖之）
中国房价下跌序幕刚刚拉开
——《中国房事黑皮书（2008）》之一
时寒冰
2006年，我写了《中国房事黑皮书（2006）》。之所以叫“黑皮书”，有两个意思：一是写出房地产市场中真实的数据、信息，民众的真实感受，直面各种问题。二是理性反思。
两年后，中国房地产市场已经发生非常大的变化。这样表述或者并不准确。确切的说法，应该是，影响中国房地产市场的各种因素：政策、需求、购买力、热钱、股市等等，都在悄然发生着巨大变化。
当开发商、地方政府等楼市中的既得利益各方，仍然沉浸在暴利中日夜笙歌的时候，中国高房价还能持续吗？当深圳、广州等地的房价出现下跌的时候，北京等地的住房市场还能够独善其身吗？在这次的系列文章中，我将对这些问题进行探讨。
现在，有不少专家强调，房价的调整正在过去，新一轮大涨即将展开。而在此之前，有开发商更是强调“历史将证明，房价永远是只涨不跌的”。我的观点是：中国房价的下跌序幕才刚刚拉开。我此前已经做过这样的表述：“把深圳、广州的房价下跌看作孤立的个例是错误的，我们更应该把珠三角地区房价的下跌看成是全国房价整体性下跌的一次预演。”
商品房成交量的下降，是中国房价发生重大转折前的最后一个信号，这个看似温和的信号，其实，正预示着一个新时代的开始。
对于未来的房价走势，我作出三个判断：
其一，下跌序幕刚刚拉开，随后将有幅度更大的下跌。
其二，下跌将是长期趋势。
其三，房价的分化将越来越明显，中、低档商品房价格跌幅将远远超过高档商品房的价格跌幅。这其中的原因有很多，接下来将详细分析。不妨先提出一个因素：中国股市在下跌60%后，作为投资主体的中等收入者，财产大幅缩水，购买力受到沉重打击，这对房价的影响是：第一，其对应的中档商品房的购买力大幅降低。第二，房价下跌过程中，接盘者被提前“消灭”或套牢，房价难以找到有效支撑。因为，决定房价最重要的不仅仅是需求，而是实际购买力，缺少购买力支撑的需求是很难转化为实际消费需求的。加之中等收入者同样面临着社会保障缺位难题，不得不自己承担高昂的医疗、教育等等费用，进一步削弱了其对住房的购买力。
从潜在需求来看，支撑中国房价的力量似乎是非常坚挺的，这一因素被开发商等既得利益群体用以推高房价的重要理论依据。但是，如果以购买力支持的实际消费需求和目前的商品房结构来看，中国住房市场其实是供大于求的。
中国目前（除了深圳、广州等珠三角地区几个城市以外）的房价，处在相当于股市6100点的位置，高处不胜寒。
中国楼市在长达10年暴利（指地方政府、开发商、炒房者三方暴利）的吞噬下已经透支殆尽，远远偏离民众实际购买力的房价，下跌是难以避免的，这种趋势将越来越清晰地显现出来，并且，疲软将是长期趋势。也许，只有等到未来的某一时刻，人们才能认识到，2007年底或2008年初的房价最高点是那么的难以逾越！
数据显示，2008年3月份，美国新房销售中间价为每套22.76万美元。这个数据主要指独栋房屋，即别墅，面积一般为每套200平方米左右，且为全装修房。据此计算出来的美国住房的单价大约为7000元/平方米。2007年我国新住宅销售的平均价格为3655元/平方米（未装修的毛胚房），如果加上装修，单价大约在4100元/平方米左右。即使从绝对值上来看，中国的房价与美国也非常接近。如果考虑到美国的房价是包含土地的，而我们的房价只有70年的土地使用权，再考虑到美国的人均年收入是我们的二十多倍接近三十倍，再考虑到住房品质的差异，另外再考虑到美国的社会保障机制远远好于中国，我国房价其实已经远远超过发达国家的房价。
从供需角度来看，支撑房价的力量源于住房的四种价值，即生产、居住、投资、投机。由于我们现在谈论的房价一般为住宅而非生产性用房，因此，这里着重通过对后三种价值的分析来探寻我国未来的楼市趋势。
当房屋作为居住需求即消费需求时，决定房价的是居民的实际消费能力，通常用房价与家庭可支配收入比来表示。所谓“房价收入比”是指一个地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值。比值越高，说明居民家庭对住房的支付能力越低；比值越小，说明居民家庭对住房的支付能力越高。1996年，联合国人居中心出版的世界人居报告中，在对50多个国家的首都城市进行调查后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2至3倍，如达到5倍时，大多数人就会无力购买，市场就会出现问题。发达国家的住房市场，其“房价收入比”基本上在这个范围内。比如美国，其“房价收入比”平均为2.8倍。
针对我国的现实情况，国际专家（包括世界银行专家）给出的“合理的住房价格”的“房价收入比”为3至6倍，也就是一个家庭3年到6年的收入，可以购买一套住房。据有人考证，3至6倍的“房价收入比”出自20世纪90年代初的世界银行专家AndrewHamer，他在进行中国住房制度改革研究时，提出了这个被世行认为“比较理想”的比例，而这个比例得到了中国政府的认同。1998年，国务院23号文提出，一个地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房，其平均价格与双职工家庭年平均工资之比在4倍以上，而当时规定的经济适用房的涵盖范围是占人口80%以上的“中低收入家庭”。
“房价收入比”定为4倍，是有关部门经过综合评估后得出的结论。而统计数据显示，深圳市2004年和2005年的房价收入比分别是6.52倍和9.83倍，而2006年则飙升至15.76倍，到2007年，飙升到20倍以上。上海、北京等城市中心城区的“房价收入比”，甚至达到了30倍至50倍以上。这说明，以国际上通用的“房价收入比”这个标尺来衡量，我国房价已经远远超出了民众的实际购买力。
当房屋作为投资需求时，决定房价的力量是房屋租金，国际上通常用租售比来表示。所谓租售比是指每平米使用面积的月租金与每平米建筑面积房价之间的比值。国际上衡量房产运行良好的租售比一般标准为1：200-1：300。而目前我国的房价远远超出国际警戒线。以北京为例，其租售比基本是在1：500-1：700这个范围之内。不少人所购买的房屋如果用于出租还不足以偿还银行利息，甚至在房屋快报废时还不能收回投资。这说明，房屋也不再具有投资价值。
那么，房价过去为什么涨呢？主要是房屋的投机价值被投机者利用的缘故。所谓投机，就是通过低买高卖房屋来获取价差。有媒体通过某一楼盘的调查发现，超过85%的购房行为属于投机性购房。《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》显示，深圳的投机性购房占到了58.42%。
从2007年9月，房贷新政开始，我国开始采取措施加大炒房成本，提高投机门槛。同时，打击囤积居奇、要求开发商加快建设速度，政府同时也加大了社会保障性住房的供应，这些都大大制约了未来房价的上行空间，使投机者的心态发生了重大变化，而这一心态变化必然会降低投机行为并迫使一部分投机者提前抛售手中的房屋。
我们知道，在我国的房地产市场中，除了新增的住房供应，更有每年因投资、投机沉淀下来的数量惊人的存量住房，一旦对房价上涨的预期发生转变，相当一部分存量住房将被逼向市场，增大市场的住房供应量。
因此，8月5日，国家统计局发布经济述评称，目前无论从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，都不支持房价持续高涨，“房地产的暴利时代已经终结，在长达10年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。”
这是有关部门对房价走势发出的清醒认识。
中国房价的疲软趋势将是长期的。
住房是由人来消费的。上个世纪五、六十年代，我国鼓励生育，出生率快速上升，这一增长趋势一直持续到上个世纪70年代我国推行“晚、稀、少”的人口政策。1970年时，我国的总和生育率为5.8，到1979年时已经降到2.75。1980年，我国又推行更严格的计划生育政策——“一对夫妇只生育一个孩子”。到2000年时，我国总和生育率下降到1.22。
对照一下我国房价的走势，从上个世纪90年代开始，上个世纪五、六十年代出生的人开始形成对住房的刚性需求，在新增购买力推动下，我国房价走出了一波快速上涨行情。但是，截至目前，我国实行“一胎”政策后出生的孩子已经陆续进入婚育年龄，他们替代计划生育前出生的人口成为住房的刚性需求者。人口结构的这种变化无疑将直接影响到人们对未来房价的预期，而这种预期又将直接对人的消费、投资行为构成影响，并传导到现实的房价当中去。
而且，我国正在逐渐步入老年社会，由于社会保障体系不健全，1980年后出生的独生子女一旦成家，将面临着上养四位老人、下养孩子的双重负担。这种负担也将对未来的住房购买力构成直接制约。同时，独生子女结婚后，在未来某一时刻也将继承双方父母现有的房产，一套自住，其余的一套或多套住房则推向市场。这也将影响未来的房价走势。当然，80后独生子女的住房消费观念也值得关注。如果他们对住房品质提出更高要求，对住房更新换代（这仅限于有购买力的独生子女一代），会对高品质住房价格构成支持，其原有住房则推向市场，从而，加剧住房价格的分化，即中低价房比高品质住房的价格更脆弱。
我们可以非常清晰地从小学招生人数的变化，来感知到未来住房消费人群的骤然变化。我查阅了1991年至2007年的《全国教育事业发展统计公报》，从1996年开始，小学招生人数开始下降，此后，下降趋势越来越明显。小学数量也急剧减少，部分数据列举如下：
《1996年全国教育事业发展统计公报》：“全国小学64.6万所，比上年减少2.27万所；招生2524.66万人，比上年减少7.15万人。”
《1997年全国教育事业发展统计公报》：“全国小学62．88万所，比上年减少1．72万所；招生2462．04万人，比上年减少62．62万人。”
《1998年全国教育事业发展统计公报》：“全国小学60.96万所，比上年减少1.93万所。招生2201.38万人，比上年减少260.66万人。”
《1999年全国教育事业发展统计公报》：“全国小学58.23万所，比上年减少2.73万所；招生2029.53万人，比上年减少171.85万人。”
《2000年全国教育事业发展统计公报》：“全国小学55.36万所，比上年减少2.87万所；招生1946.47万人，比上年减少83.06万人。”
《2001年全国教育事业发展统计公报》：“2001年全国共有小学49.13万所，比上年减少6.23万所；招生1944.21万人，比上年减少2.26万人。”
《2002年全国教育事业发展统计公报》：“2002年全国共有小学45.69万所，比上年减少3.44万所；招生1952.80万人，比上年增加8.59万人”，“在校生12156.71万人，比上年减少386.76万人。”
《2003年全国教育事业发展统计公报》：“2003年全国共有小学42.58万所，比上年减少3.11万所；招生1829.39万人，比上年减少123.41万人。”
《2004年全国教育事业发展统计公报》：“2004年全国共有小学39.42万所，比上年减少3.17万所；招生1747.01万人，比上年减少82.38万人。”
《2005年全国教育事业发展统计公报》：“2005年全国共有小学36.62万所，比上年减少2.8万所；招生1671.74万人，比上年减少75.27万人；在校生10864.07万人，比上年减少381.04万人。”
《2006年全国教育事业发展统计公报》：“2006年全国共有小学34.16万所，比上年减少2.46万所；招生1729.36万人，比上年增加57.61万人，增量主要在农村；在校生10711.53万人，比上年减少152.53万人。”
《2007年全国教育事业发展统计公报》：“2007年全国共有小学32.01万所，比上年减少2.15万所；招生1736.07万人，比上年增加6.71万人；在校生10564万人，比上年减少147.53万人；小学毕业生数1870.17万人，比上年减少58.31万人。”
2007年与1996年相比，全国小学数量从64.6万所减少到32.01万所，减少一半还多！招生人数，从2524.66万人，下降到1736.07万人，减少了788.59万人；在校生从1996年的13615万人，下降到2007年的10564万人，减少3051万人。
小学生数量及小学学校的快速减少，是我国计划生育政策的必然结果，这意味着，我国的人口结构正在发生在巨大变化。它对房价的影响将是深远的。从人口结构来看，房价的下跌趋势将是长期的，难以逆转的。
除了人口因素，城市化被认为是支撑房价的另一重要力量。所谓城市化，就是农民进城，即越来越多的农民脱离农业、脱离农村到城市里从事二三产业。但是，许多人忽略了一个非常重要的因素，即城市化本身的质量。在发达国家，城市化的过程是经济发展到一定阶段自然引发的结果，而我国的城市化质量较低，很大程度上是催生出来的，并没有伴随着购买力的同步提升。以失地农民为例，在我国城市化过程中，许多被征地农民都是被迫“城市化”的，在目前的征地补偿机制下，农民是受损者而非受益者，相当一部分人因为失地沦为贫困者，这种“城市化”下的农民即使取得了市民身份，也只能对高高在上的房价望洋兴叹。显然，把城市化作为推高房价的动力高估了农民的经济实力。而在国外，由于相当大比例的土地是私有的，拥有土地的农民在城市化的过程中，坐享土地升值的好处，他们的购买力因城市化进程而大大提升。如果抛开城市化的质量，而片面地强调城市化的比例，是难以得出正确结论的。
中国股市处在空前危险的阶段
——东方早报2008年8月16日专栏
时寒冰
奥运期间的股市大跌，让投资者痛心不已。一方面是股市下跌带来的实实在在的亏损，另一方面是奥运行情预期的破灭，导致投资者仅存的信心也遭到摧毁。信心是支撑资本市场的最重要基础，信心的崩塌意味着基础的动摇，进而，演化出多杀多局面。近期股市的暴跌正是多杀多的结果。
在熊市中，股市的涨跌有一个重要规律：下跌不需要理由，而上涨却需要理由。
目前，股市的每一次反弹，都很容易夭折。其根源在于，造成反弹的唯一动力仅仅是股市超跌的结果，是对超跌的一次本能的技术性调整，而这种超跌后的反弹是缺乏持续性、持久性的，当然，也是缺乏力度的。尤其在现阶段，在奥运行情梦破灭后，只见打雷不见下雨的维稳，发展到现在干脆连雷也不打了，这种不诚信、不作为状态同样重创了投资者的信心。
由此，投资者处于极度无望的状态中，任何一次反弹，都被视为一次逃生机会，追涨者寥寥。
如果导致股市反弹的唯一动力仅仅是股市超跌后的一种本身反应，那么，这种力量显然是靠不住的。也正因此，它需要投资者时时保持清醒。
目前，中国股市处于非常微妙也非常危险的阶段。股市跌幅已经达到60%，这种走势即使从全世界范围来看，也极其罕见。中国股市在防止大起大落的监管目标之下，如此疯狂地暴跌，显出的难道仅仅是投资者理性的缺失吗？在中国股市，机构投资者的力量已经超半，作为市场稳定基石的机构投资者，却屡屡扮演着砸盘的角色，这是为什么？
由于刚性制度的缺位和诚信机制的缺失，能够稳定市场的力量一个个遭到破坏与摧毁。
A股处在空前危险的阶段。
持续多次强调次贷危机危害有限的美国，在忽悠多国中央银行为其损失买单后，终于开始承认次贷危机是无底洞这一事实。8月9日，美国金融分析家指出：美国次贷危机引发了一场比1929年经济大萧条更为严重的危机。原因是它给金融市场的其他许多环节都造成了真正严重的影响。
美国著名分析家、纽约大学斯特恩商学院经济学教授努里尔·鲁比尼指出，次贷危机有可能让美国付出将近3万亿美元的代价，相当于美国GDP总量的20%以上。这对美国经济乃至全世界经济而言都将是一次重创。到目前为止，次贷危机导致的企业破产还仅限于金融部门，一旦进入第二阶段即蔓延到制造业领域，就会像大萧条期那样，出现大规模的企业破产、失业和生产能力的破坏。
次贷危机一旦发展到这一阶段，美国失业率上升，消费能力下降，进而，波及欧洲和日本，给中国的出口造成致命影响——对于经济对外依存度非常高的中国而言，这是一个值得正视的危险。
即使没有次贷危机的恶化，就中国国内情况而言，宏观经济增速下滑的趋势也已经开始显现。
近日，里昂证券发布了一份针对国内53个城市105家私营中小企业的调研报告，该报告显示，利润率下降的中小企业已由1个季度前的61%增加到了70%，36%的中小企业更明确预期未来毛利率的下滑。随着宏观调控下的信贷政策收紧，高达77%的中小企业表示在银行借贷上遇到了更大的困难。里昂证券统计显示，中小企业收到海外订单的增速，已从上季的4.8%降至0.9%。
国家发改委中小企业司8月3日发布的统计结果也显示，全国约1/10的规模以上中小企业在今年上半年工业增加值增长率接近30%，较去年同比减少15%。中小企业司有关负责人透露，据初步统计，全国今年上半年6.7万家规模以上的中小企业倒闭。如果中小企业继续面临不公平对待（其中包含着因国有企业垄断给它带来的巨大不公），使它不仅无缘通过自己累积的经验和自身的力量脱颖而出，其生存空间还被国有企业压缩，那么，下半年，还可能有更多中小企业倒闭。
现在，应该如何挽回股市颓势？
其一，应该通过减税、降息等方式，促使宏观经济走好。股市作为宏观经济的晴雨表，它往往提前反映实体经济的运行情况，如果对宏观政策进行调整，人们就会对宏观经济向好充满信心，股市就将提前以上涨的方式作出回应。
其二，在股市跌幅如此之深的情况下，应该停止新股发行与再融资。在股市一路下跌中，新股不断上市，同时，增发和配股融资额同比上升了71.75%，可转债融资额同比增长了4.3倍，这种与维稳目标相背离的做法应当及时进行修正。
其三，应加快解决大小非减持问题。持仓成本在一元以下，甚至持仓成本为负数的大小非，即使在目前价位抛售股票，仍有非常丰厚的利润，这种不公平的博弈本身就彻底摧毁了中国股市的估值体系和现存的游戏规则。股改因急功近利留下的这一重大隐患，已经成为中国股市发展过程中的最大绊脚石，有关部门应抓紧解决这一难题。
中国股市问题很多，但应抓紧解决这三个问题。这是帮助A股走出困境的必走之路。解决好其中的任何一个问题，A股的颓势就能有所改变。
法国籍教练的感人下跪多么纯粹！
时寒冰
体育就是体育，它应该是纯粹的。
北京奥运会男子佩剑的个人决赛赛场上，中国选手仲满在最后关头连得6剑，击败法国对手洛佩取得中国乃至亚洲选手在奥运会历史上的第一枚金牌。仲满夺冠，宣告了欧洲选手“统治”世界剑坛时代的结束。
中国佩剑队的总教练，法国籍的克里斯蒂安·鲍埃尔，因为抑制不住内心的激动跪倒在剑台下。
这是对体育的虔诚，它超越了国界、种族及一切的一切。
包括洛佩在内的法国队仍然向鲍埃尔和仲满表示祝贺，这更是一种超越。这是奥林匹克精神的最完整体现。
而在几天前，聂卫平还在斥责执教美国女排的“铁榔头”郎平：“我就搞不懂，为什么他们就不能为国效力，非得出国去执教其他球队？自己人把自己人打赢了，很有意思吗？别忘了，你们是中国人！她出国执教，我很不喜欢。教出几个对手来和中国女排对抗，我不能接受。”
我不想简单地以狭隘这样的字眼形容我的感受，因为，聂卫平先生的观点，代表了很多人的立场。
我有必要提到另外一个细节。在女子气手枪决赛中，在俄罗斯军队服役的32岁的帕杰林娜获得银牌，来自格鲁吉亚的39岁的萨卢克瓦泽获得铜牌。两国正在交战。但当两位运动员站在同一个领奖台上，没有愤怒，没有仇视，而是互相亲吻对方脸颊。
她们用实际行动表明，当体育超过国界，超越政治，是多么的纯粹，多么的可爱！
在体育被赋予多重内涵，甚至与国家利益划等号的国家，民众往往忽略对体育本身的欣赏，忽略对过程的欣赏，而把目光盯在金牌上。这不仅曲解了体育，也扭曲了人性。因此，我不忍用狭隘这个词形容谁。
当许多外国选手，早早被淘汰出局还因为能够参赛欢天喜地的时候，我们的一些运动员，仅仅因为得到的是银牌就痛苦不已，甚至因为无法忍受这种痛苦而不能发自内心地向对手祝贺。我们在被金牌辜负，还是被金牌扭曲？
澳大利亚羽毛球选手艾琳·卡罗尔在被西班牙选手淘汰出局后，接受记者采访时说：“哦，接下来两周时间，我可以在北京好好购物、好好享受美食，生活很美好。我还要当好陪练，为队友们喂球，帮助他们打好比赛。”
这种对体育的态度，纯粹如水。
体育运动，是人类展示自身潜能的竞技场，其目的在于增强人类的体质。而有些国家，基层体育几乎不做，而集中财力、物力、人力抓比赛，完全功利化，这种近乎自欺欺人的被打上浓重政治烙印的体育思维，是对奥林匹克精神的背叛与亵渎，是极其可耻的。
8月12日，朝鲜女子举重运动员朴贤淑惊险赢得63公斤级冠军，她在赛后新闻发布会上说：“我们队前几天的失利的确给我带来了巨大的压力，但是一想到我们的将军，我就克服了恐惧和压力。最后一举，我感到将军正在看着我，正是这种力量让我把杠铃举了起来。”
当体育被政治化，我们感到的，分明是一种巨大的同情与悲哀。
目前，国外许多媒体在密集报道和评论开幕式假唱事件。国内媒体的报道说：“2008北京奥运会开幕式音乐总监陈其钢在一个专访中透露，开幕式上那首震撼人心的《歌唱祖国》并非舞台上的‘微笑天使’林妙可所唱，那个稚嫩、真挚的声音来自一位7岁的小女孩杨沛宜。”
7岁小女孩杨沛宜的声音完美得没有瑕疵，但她的外貌不够好。于是，在最后一刻，按照陈其钢的说法，为了“国家利益”，用林妙可替代杨沛宜出场，对口型假唱，实际播出的却是杨沛宜的录音。
我无法想象，这对两个孩子，尤其是7岁小女孩杨沛宜幼小心灵中带去的是什么，这些衣冠楚楚的成年人又该如何跟她解释：“孩子，你嗓音很甜美，但长得不够好，为了国家利益，你被淘汰了！”是的，大人们表达的就是这种意思。而这正是此事引起轩然大波的根源。
一个造假细节，引来外国记者对奥委会官员的追问：“您认为这是对全世界的青少年传递的正确的信息吗？ ”
体育是盛洁的，它是为了激发出人类的爱，人类的尊严，人类对自由和公平的向往，而不是相反。
愿奥林匹克精神，在我们的心中，圣洁地燃烧！
于2008年8月14日夜
股市反弹时增仓还是减仓？
时寒冰
从7月30日到8月13日，短短的11个交易日，沪指跌幅达15%，一些个股的跌幅甚至接近40%，前赴后继的抄底者，惨不忍睹。
我不禁想起唐朝李华写的《吊古战场文》：黯兮惨悴，风悲日曛。蓬断草枯，凛若霜晨。鸟飞不下，兽挺亡群。亭长告予曰：“此古战场也，尝覆三军。往往鬼哭，天阴则闻。”伤心哉！
8月13日，沪深两市呈现探底回升走势，盘中杀跌跌破2400点整数关口，创出本轮调整行情的新低，最低探至2370.74点，午后略微放量回升，沪指收报2446.30点。有色金属板块和农业板块表现强势。
尾盘放量，引起市场遐想。但我认为，在宏观经济预期依然悲观，相关政策不作调整，股市维稳仅限于表演而没有实质性动作的情况下，应抓住反弹机会减仓。
从宏观经济层面来看，悲观的预期短期内难以改变。
8月12日，我在《股市为何持续暴跌？》一文中，首先提到的就是经济预期变坏的因素。提到：“PPI涨幅加速，而CPI涨幅趋缓，意味着，PPI向CPI传导不畅，企业不得不自行消化成本压力。一方面，政府为了防止通货膨胀压力加大，对相关价格进行管制。另一方面，国家不通过减税帮助企业分担压力，导致企业在两头挤压的过程中，利润逐渐降低，许多企业从盈利滑向亏损，甚至倒闭。企业前景悲观，作为实体经济晴雨表的股市，将提前对这种悲观的情绪进行反映。”
我建议在企业不堪资金短缺之苦和成本上升之苦的情况下，尽快降低企业所得税，解决重复征税问题，降低企业成本，同时，对信贷政策进行调整，促使企业发展。但从短期内来看，由于通胀压力仍被视为头等大事，这些调整措施短期内无望出台。可以想见，继今年上半年全国6.7万家规模以上中小企业倒闭之后，下半年，还将有更多企业相继倒闭——倘若相关政策不调整的话。
这意味着，股市的价值评估体系将被打乱。在沪指跌破2400点后，A股市盈率已经下降到了18.94倍左右，而美国SP500指数市盈率为25倍，纳斯达克市盈率为39倍，从横向比较来看，中国股市市盈率水平已经处于偏低水平，是1995年2月以来最低的时期。但是，如果宏观经济衰退，企业盈利水平下降，那么，A股未来的市盈率又将调整。
不仅宏观经济影响A股估值体系，持仓成本在一元以下，甚至持仓成本为负数的大小非，即使在目前价位抛售股票，仍有非常丰厚的利润，这种不公平的博弈本身就彻底摧毁了中国股市的估值体系。因此，用现有方法来判断中国股市是否具有投资价值都是非常困难的。
所以，我在去年9月份就强调，千万不要因为“便宜”而去买股票，“便宜”之后还可能“更便宜”，“新低”后面往往还有新低。因为这个市场由于过于偏爱既得利益群体已经高度畸形，普通投资者买任何一只被视为“具有投资价值”的股票，与持仓成本不到1元甚至为负数的大小非相比，仅成本一项就明显处于下风了。因此，中国股市的投资价值只能是相对的而不是绝对的，普通投资者获益的可能性微乎其微，即使短期有机会获利，最终也可能被搜刮一空。
在熊市中，下跌不需要理由，而上涨是需要理由的。
现在，除了超跌引发的内在反弹动能，支撑股市上涨的实质性动力在哪里？这些动力与大小非减持压力相比，如何？这是一个投资者需要经常问一问自己的问题。
与去年相比，今年的市场发生了几个大的变化：
第一，新上市股票持续增多，同时，增发和配股融资额同比上升了71.75%，可转债融资额同比增长了4.3倍，使股市资金越来越显得捉襟见肘，而新股仍然在维稳声中不断上市。这本身所代表的倾向性还不够明显吗？因此，我多次强调，对有关官员及有关部门的表态，不要仅仅听其言，更要观其行。在一个诚信缺失的社会，利益无处不在，有几个人为其说过的话负责？甚至，有几个人为其说话不算数感到羞愧？
第二，大小非减持数量继续增大。到2010年后，解禁的股票数量相当于再造两个A股市场（与2007年的流通股相比），这是一个非常可怕的增量。8月11日，中登公司公布的股改限售股解禁减持月报显示，截至7月底，持有限售股比例小于5%的“小非”，共产生734.83亿股的限售股，其中未解禁股改限售股份存量为320.37亿股，累计解禁数量为414.46亿股，占全部股改“小非”数量比重达56.40%。其中，“小非”累计套现了180.34亿股，较解禁数量相比，占比达43.51%。就单月减持数据看，在限售股解禁数量处于年内低谷的7月份，沪深两市“大小非”共套现8.49亿股，较6月份4.51亿股的规模，环比增加88.25%。其中，“大非”套现2.93亿股，“小非”套现5.56亿股。
大小非尤其小非慌不择路的减持本身，说明了什么？要知道，大小非是最熟悉和了解上市公司发展前景的人。
除此之外，还包括前面提到的宏观经济预期悲观、热钱等等因素。因此，在宏观经济政策不作出积极调整，及上市公司未来发展前景不明朗的情况下，在股市反弹时，即使普通投资者不减仓，机构投资者也会趁机减仓。尤其是在股市上涨仅仅是因为超跌，而并未有实质性利好因素支撑的情况下，更应作出理性选择。
Paradise 和 La isla bonita
时寒冰（Zeke）
我从小喜欢音乐，但五音不全，唱歌跑调跑得厉害（唯一的优点是跑着跑着又回来了），因此，从不唱歌。但不唱歌不代表不能欣赏，音乐本来就是用来欣赏的。我收藏的音乐CD及DVD大约有2千张（保守估计），各种风格都听。
这次，博客中新放了两首曲子，一首是Madonna（麦当娜）演唱的Paradise，一首是Alizee（艾莉捷）演唱的La isla bonita。
Madonna的歌我不是太喜欢，但这首Paradise（见下面视频，点击下图正中间的白色三角形播放）是个例外。
Alizee（艾莉捷）演唱的La isla bonita（见上面视频，点击上图正中间的白色三角形播放），是一首好听的舞曲。网络上有视频，但遗憾的是，就连视频制作者也把Alizee当成了Madonna，只是强调是Madonna年轻的时候。其实，两人虽然长相有相近之处，但差别是非常明显的。除此，两人的舞姿区别非常之大，麦姐豪放，动感而激情，而Alizee属于“小家碧玉”型的，略显拘谨。声音更是截然不同。Alizee的声音甜美而清澈，但缺少厚度，而Madonna的声音中充满磁性、性感，甚至有沧桑，给人的感觉是大气，两人不是一个量级，听声音也能分出来。
听者之所以造成这种误解，主要是因为，La isla bonita是由Madonna作曲的，也是她最早演唱的。这首具有西班牙曲风，极强桑巴舞节奏感的乐曲，充满了激情，一度风靡世界（博客音乐盒中选的是Madonna原唱，可与Alizee演唱的版本比较）。
Alizee非常漂亮、清纯，以至于许多从不听歌的男士也冒着被老婆骂的风险跑演唱会上给她捧场。Alizee2004年演唱会的名字取为“魔法电波”，真是再贴切不过，一双摄人心魄的眼睛就足够了。但她唱的歌曲，大多并不适合她，我替她惋惜。可见，人漂亮还不够，还需要找到适合自己的歌。这一点，她需要向麦姐多学习学习。
上面这个视频是由Alizee（艾莉捷）演唱的La isla bonita。视频制作者误认为是麦姐所唱，并在视频中加了麦姐的照片，由于去除太麻烦，原封放上，大家听的时候注意就是。
于2008年8月13日下午
附一：Paradise的歌词：
Paradise（not For Me）
I can't remember
When I was young
I can't explain
If it was wrong
My life goes on
But not the same
Into your eyes
My face remains
(I've been so high)
I've been so down
(Up to the skies)
Down to the ground
I was so blind
I could not see
Your paradise
Is not for me
Autour de moi
Je ne vois pas
Qui sont des anges
Surement pas moi
Encore une fois
Je suis cassée
Encore une fois
Je n'y crois pas
All around me
I could not see
Who are the angels
Surely not me
Once more again
I am broken
Once more again
I don't believe it
CHORUS：
I've been so high
I've been so down
Up to the skies
Down to the ground
There is a light
Above my head
Into your eyes
My face remains
(chorus, repeat)
I can't remember
When I was young
Into your eyes
My face remains
Into your eyes
My face remains
附二：La isla bonita的歌词：
Last night I dreamt of san pedro
Just like I'd never gone, i knew the song
A young girl with eyes like the desert
It all seems like yesterday, not far away
Tropical the island breeze
All of nature, wild and free
This is where I long to be
La isla bonita
And when the samba played
The sun would set so high
Ring through my ears and sting my eyes
You spanish lullaby
I fell in love with san pedro
Warm wind carried on the sea, he called to me
Te dijo te amo
I prayed that the days would last
They went so fast
Tropical the island breeze
All of nature, wild and free
This is where I long to be
La isla bonita
And when the samba played
The sun would set so high
Ring through my ears and sting my eyes
You spanish lullaby
I want to be where the sun warms the sky
When it's time for siesta you can watch them go by
Beautiful faces, no cares in this world
Where a girl loves a boy
And a boy loves a girl
last night I dreamt of san pedro
It all seems like yesterday, not far away
Tropical the island breeze
All of nature, wild and free
This is where I long to be
La isla bonita
And when the samba played
The sun would set so high
Ring through my ears and sting my eyes
You spanish lullaby
Tropical the island breeze
All of nature, wild and free
This is where I long to be
La isla bonita
And when the samba played
The sun would set so high
Ring through my ears and sting my eyes
You spanish lullaby
Tropical the island breeze
All of nature, wild and free
This is where I long to be
La isla bonita
And when the samba played
The sun would set so high
Ring through my ears and sting my eyes
You spanish lullaby