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HONGTAK INSPIRED To catch the falling knife...

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房地产业的西点军校 4 查看全文 2008-10-30 02:26:00

戴德梁行&梁振英

(长期以来梁振英都是
香港特首的热门人选)

梁振英 CY LEUNG

1974
获香港理工学院建筑测量系高级文凭

1974-1977
布里斯托理工大学(测量及物业管理学学士)

1977-1993
仲量行

1981
代表公司到伦敦参加仲量行200周年庆典

1988
基本法咨询委员会秘书长

1993
创立梁振英测量师行
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低调派4（东方海外）查看全文 2008-10-24 23:31:00

东方海外 OOCL

若是没听过东方海外，怎么也听过董建华，董先生是不需要介绍的.

数月前的一天,Hongtak还在天津的时候，忽然有一天,发现天津南京路正处小白楼地铁站上盖的一栋原先起码四十层的高层烂尾楼被一幅无比巨大的美丽海报包裹了起来，就像生日礼物的包装那样，不过包起来的是一栋楼，确实壮观.Hongtak不久后与同事谈起此事，答案竟然是那块海报用了800万人民币!（不远处和记黄埔的项目类似的外墙广告同样是一个原因，只花了100万）惊叹之后居然发现此巨无霸海报主要是为了奥运火炬传递，受到该市里领导的要求，自掏腰包的.Hongtak被这背后的企业的财...

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房地产业的西点军校 3 查看全文 2008-10-11 02:20:00

工业部 Industrial
其实就是找厂房，租厂房之类.“三年不开市，开市吃三年.”--某同事.
小插曲: 之前JLL中国的head of business parks(产业园区部门的头)名字叫Jileen Loo,纯正新西兰口音的华裔,在今年的七月份就四处去各个JLL的office宣传她自己的力作,Hongtak在7月份时候就在JLL天津office见识了Jileen龙飞凤舞的presentation,够精彩，也很professional.一开始不知道Jileen是在新西兰长大，被她的英文吓坏了,还以为是有中国人能够用英文做presentation比老外还好得多.Ji...

工业部 Industrial

其实就是找厂房，租厂房之类.“三年不开市，开市吃三年.”--某同事.

小插曲: 之前JLL中国的head of business parks(产业园区部门的

头)名字叫Jileen Loo,纯正新西兰口音的华裔,在今年的七月份就四处去各个JLL的office宣传她自己的力作,Hongtak在7月份时候就在JLL天津office见识了Jileen龙飞凤舞的presentation,够精彩，也很professional.一开始不知道Jileen是在新西兰长大，被她的英文吓坏了,还以为是有中国人能够用英文做presentation比老外还好得多.Jileen激昂的渲染仲量联行在产业园区领域的专业能力之后,Hongtak与她友好的交换了卡片.然后是还没过两周,就收到了Jileen跳槽CBRE的消息,后来仔细打听了一下，原来人家去了对家是升官了当上董事可以分红了(纯属Hongtak个人猜测).

如果一个从事地产工作的人听了AMB,ProLogis,Gazeley,Goodman International,Mapletree这些企业的名字而毫无头绪时,那可以断定,这个人其实对地产仍旧是所知甚微,或者至少说是知道的还不全面.P&G, Mortorola等都是Industrial部门的客户.随着国家产业升级,会出现越来越多的工业园,科技园,目前有一个趋势--工业用地商业化.具体点说就是会发现有不少科技园中会出现写字楼，甚至商场,这里面涉及法律问题.

工业地产是比较稳定的板块,因为租赁期长(4到5年或更长),因此业主对租金的确定尤其重要，需要充分估算到未来的市场风险，因为一旦给客户承诺租金，无论市场租金价格上升或是下降，租约还是要履行的），但是回报率偏低的事实让许多实力开发商望而却步.工业园区的兴建一般都有政府牵头参与.也就意味着“形象工程”这个词是占有比重的.国内的企业,目前是瑞安地产(Shui On)在中国的工业地产涉足得比较早.其实目前国内有太多的各式各样的物流园区,产业园区,科技园等等这些概念.一时半会还真很难让人听着有头绪.

Sale and Leaseback

拿最大的“物流地产商”Prologis作比方,做厂房定制和sale and leaseback出色,说白了就是拿地，按照客户的需求建造物业然后出租给客户比如DHL,Fedex,UPS,Adidas,Unilever等,或者是收购客户的原有仓库然后再出租给客户,也就是所谓的售后回租.(售后回租能减少Fedex这类企业在固定资产上暂用的资金,从而使其资金更多的用于核心业务上，说得时髦点就是提高核心竞争力)还有个就是prologis有专门的专业团队做出租之后的物业管理.Prologis能够利用自己的网络，当然包括仲量联行这类公司,迅速找到客户将自己的物业填满,然后租出去.关键是选址，物业规格设计,施工管理和成本控制这些方面做好.

Tailor Made

这类企业强调"build to suit",在海陆空交通便利的地方拿地,然后盖起高效节能为客户省钱的设施.比如看了Gazeley为客户兴建的物流调配中心等设施,确实是考虑得细,细到会包括这些方面:

建筑物顶部会有设备收集雨水用于循环再用/屋顶的设计精密利用日照为客户省电/洗手间马桶的冲水量控制到最小/停车场外经常有运输车辆出入的区域，街灯的位置设计可以减少光污染及用最少的街灯覆盖尽量广的区域/利用风力和地热等提供加热以及冷却所需能源.这样一年能省多少立方的水,省多少度的电,都可以清清楚楚算出来，易于客户接纳的.

讲完这些，也知道了工业地产涉及的租户都有哪些之后，当然这些租户除了那些big names也有其他许多相对规模小的企业，就不难理解“三年不开市，开市吃三年”这句话的含义了.在仲量联行这个部门发展,需要经常跑保税区啊，物流园这些，具体还要看所在的城市本来所处的形势,有些城市工业地产发展迅猛,有些相对滞后.

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房地产业的西点军校 2 查看全文 2008-10-07 02:59:00

估价部 (Appraisals)
这个部门，很复杂.
估价部在个别城市是没有的，比方有一次DBS天津的行长要JLL给做估值的业务，就需要refer到香港.估值主要还是香港在做.在大陆，评估机构是需要得到建设部认可的，也就是要有牌照的，有一则新闻在仲量联行主页上放置了很久:仲量联行早前收购西门（远东）.西门（远东）据说是最早进入中国的评估机构.但后来听一位深圳评估部的资深同事说西门自己在大陆其实也没有牌照，但西门跟一家名为东洲的本土评估机构早在几年前就成立合资公司.(实际就是外资评估机构曲线进入中国，这个道理可以类推到在中国许多披着“洋”皮的狼们其实.)

估价部 (Appraisals)

这个部门，很复杂.

估价部在个别城市是没有的，比方有一次DBS天津的行长要JLL给做估值的业务，就需要refer到香港.估值主要还是香港在做.在大陆，评估机构是需要得到建设部认可的，也就是要有牌照的，有一则新闻在仲量联行主页上放置了很久:仲量联行早前收购西门（远东）.西门（远东）据说是最早进入中国的评估机构.但后来听一位深圳评估部的资深同事说西门自己在大陆其实也没有牌照，但西门跟一家名为东洲的本土评估机构早在几年前就成立合资公司.(实际就是外资评估机构曲线进入中国，这个道理可以类推到在中国许多披着“洋”皮的狼们其实.)

至于什么客户会需要用到这个部门,自从外资银行可以从事人民币业务后,像渣打，恒生，星展银行这些会成为仲量联行这类公司的重要客户或潜在客户.还有一个就是一些内地房企或REITs要赴港上市募集资金，这时也需要有香港联交所认可的评估机构来提供资产评估报告.而这个呢，就复杂了.在去年就出了一件事，香港的一个开发商--佳程集团, 将旗下的北京佳广场打包成睿富房地产基金上市后，不久被揭发该REITs上市前伪造租约，其中的评估机构就是著名的戴**行，说白了就是评估机构收了黑钱，对卖方的假故意拔高租金的为租约视而不见，然后提高物业价值，然后上市骗更多的钱.这里面比较有趣的是，上市之后，出事之前，该REITs旗下的物业--北京的佳程广场的物业管理方是仲量联行，而且上市之后佳程租户的租金是直接由仲量联行代收然后转给睿富房地产基金，这样卖方（佳程集团）就没有机会作假了,事情也因此暴露.更有趣的是，在聘请戴**行为评估机构前，佳程集团曾经试图聘请仲量联行作为睿富REITs上市的评估机构，也许由于仲量联行聪明的知道，太容易被揭穿的假是不会做.

在这个部门发展，有一个RICS的认证很有重要，是有签字权的.道理更所谓四大会计师事务所的注册会计师相似.真真假假，假假真真永远是这个世界的主题.

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陈自瑶posted by Hongtak 查看全文 2008-10-03 19:48:00

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低调派3（高德置地）查看全文 2008-10-01 17:32:00

高德置地GoldTak Land

在广州潜水多年却未被人所知的高德置地算得上是真正的低调派，高德置地掌门人苏萌(董事长兼总裁). 真正知道这家企业是仲量联行北京的一位香港同事（与高德置地企业发展部温总有接触）向我提及到这个名字，之前对高德置地的印象也有，但是很模糊，仅知道在广州有这么一家房企而已.

香港太古集团在广州的正佳广场斜对过几百米处的项目被围起来有很长时间了，围墙广告牌上的广告语总是能够吸引潮男潮女的的目光，原本这个项目很有希望成为广州最大的商业综合体项目，但是，这个事实将被一家广州房企所改变。太古集团在广州的项目（目前在国内有四个项目分别位于广州、北京、上海）名为“太古汇”，“太古汇”的规划面积乘以2，便是位于广州珠江新城最核心的--广州珠江新城高德置地广场，这将是全国体量最大的商业项目，规划总面积920,000sqm. 高德置地这次要演绎所谓的CCBD(Core of CBD)概念，将倾力打造高德置地广场这一杰作.（写字楼占4成/商场占2成/服务式公寓1成/酒店0.3成，其余为公共配套设施）

早在6月份时便听仲量联行的同事说，世邦魏理仕在广州又拿下了一大单子了，高德置地广场商场部分Seasons Mall的sole leasing agent. 高德置地广场写字楼部分的物业管理及租赁代理据说更是一次把五大行全聘请过来.高德置地广场这个项目中包括Jumeirah(朱美拉)在中国的第二家酒店,预计2011落成.高德置地聘请了Jumeiriah管理该项目中的酒店部分，Jumeirah才是大名鼎鼎的迪拜帆船酒店的管理者，早前曾经听说过云南一家叫星耀五洲集团的要在天津打造一个大盘，其中就喊出要建七星级酒店的口号,还有北京的盘古七星酒店，三亚的七星级酒店等，其实这些号称七星级酒店的管理公司都不是迪拜帆船酒店的管理公司Jumeirah.某种程度上来说“七星酒店”这个字眼是很能吸引中国人眼球的,不少酒店项目都以这个来博取关注.但是在业界，世界上唯一的七星级酒店是迪拜的BURJ AL ARAB.

值得一提的是，高德置地广场的电梯将由瑞士Schindler独家供应，众所周知电梯对写字楼的重要性，一个足够的短的电梯等候时间是判断一座写字楼档次的的重要软性指标。同时Schindler的扶梯是做得最好的，这与高德置地广场Seasons Mall落成后的档次也匹配.Schindler在苏州和上海都有厂，Otis和日立等在广州有厂，看来这次Otis丢了一个大单，这次苏老板青睐来自瑞士的品牌Schindler不知是否跟瑞士产品低调的特质有关.

高德置地低调有其低调的原因，广州城中村有许多，以前高德置地在广州是常常与村民合作（或者说和村长合作），利用宅基地做商业租赁，而为了上市融资，需要资产注入，高德置地就会将商业租赁往商业用地性质的方向进行转变，而在上个十年里，要改变用地性质是可以通过某些特殊的途径的，程序问题而已。

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房地产业的西点军校 1 查看全文 2008-09-26 12:01:00

房地产业的West Point （西点军校）--国际房地产咨询公司/代理行

就中国和全球而言，仲量聯行(Jones Lang LaSalle)与世邦魏理仕(CB Rechard Ellis)都是做得最大的，戴德梁行(DTZ)本土化相对最高，员工人数也很多，媒体曝光率相对较高，高力国际（Colliers International）也是很大的一家，另外还有一家叫Cushman&Wakefield，目前在中国的业务一般。

Jones Lang LaSalle 仲量聯行（名片与公司logo用的都是繁体）

(发音: Lang里的字母a与apple里的a发音相同，LaSalle里第一个a与banana里第一个a发音相同，第二个a同apple)

业务基本不涉及住宅市场，偶尔会有大型高端住宅项目的Feasibility Study(可行性报告)方面的咨询业务。公司真正的业务重点在中国一线城市与最具潜力二线城市中的高档写字楼的Sole Leasing（独家租赁代理）以及物业管理。

研究部（Research）

一句话总结这个部门，要在多如牛毛的行业数据中分辨出哪些是有价值的，并提炼出精华，变成有价格的advice.

工作很辛苦，需要对某一市场的数据有很详尽的了解，行业信息的更新，每隔两周会有个内部的Biweekly Updates，数据收集与整理的质量与严格可以说是做好这份“Research Analyst”工作的关键。这个部门的功能是给公司里其他部门提供数据支持，听起来很繁琐，其实是比较适合大学毕业生起步和入行的一份工作。涉及的数据有方方面面，比如说有一个客户要在北京或者天津投资建一个国际学校，进而聘请JLL的研究部做一个Due Diligence Investigation，而且这家学校是专门针对在这个城市里的欧美外企中的高管子女。这时候，作为JLL研究部的人,你就需要去知道到底有多少欧美家庭，典型的国际学校课程体系以及那些在华欧美高管家庭偏好那些课程体系，因为不同的课程体系会影响到以后那些高管孩子们回国后能否顺利接洽上本国的教育。如果再复杂一点，需要在国际学校附近兴建一个大型外籍人士社区，研究部的人就需要去了解什么样配置的会所，什么样的别墅会更适合。总而言之，研究部得出的数据很多需要建立在一手的获得上以及正确的推理逻辑及模型。当然，数据的准确性是第一位，而这时候JLL在业界的人脉，或者说其他部门的同事在当地市场的人脉就起到了很关键的作用。

战略咨询部（Strategic Consulting）

JLL内部简称这个部门叫Scon，为客户提供服务主要包括(粗体部分是该部门最常见的业务)

• 风险和敏感性分析

• 发展可行性研究

• 物业最高效和最优用途的研究

• 项目管理

• 项目推广策略

• 融资安排

• 合资企业和合同架构

• 金融分析和模型建立

一般性的战略咨询与房地产行业战略咨询的区别是，前者的分析往往是基于一堆模型或者是假说，而后者则是基于实实在在的一系列市场与物业数据，然后才推导出不同的结论。

如果说研究部准备了很多有用的数据，那么咨询部就扮演着一个如何把这些数据卖出去的角色。这里先谈谈最常见的也是刚进咨询部需要干的事情: package the datas!这项功夫相信在任何的咨询公司中都是很有价值的，而在包装数据这个过程中，PowerPoint的功底以及顾问本身的审美观将会直接影响到最后到达客户手里的那份Report的专业感。虽然JLL内部有一个START的的团队专门为公司的人美化数据，但是在实际工作当中，作为顾问最好还是让自己变成一位PPT的高手。仲量联行出的的报告在全球都有一个统一的颜色标准（红、黑，分别由浅到深有固定的颜色参数），所以一开始最好在此基础上去create一份相应的演示文稿，但如果慢慢上手后，会发现很多颜色都可以拿来制作出简洁美观的演示文稿。下面举个简单的例子，分别是两张基于相同数据的饼状图。位于上方这幅呢，是经过处理的，而且位于下面那幅呢，是PowerPoint里默认的，对比一下就可以大概知道，同样的数据，不同的“包装”得出的不同效果。(由于这里博客背景色是绿色的原因，效果对比不如在PowerPoint里明显，有兴趣的朋友可以自己动动手)

关于PowerPoint的重要性这里不再累赘，一门基本功，却能在咨询工作中带来许多好处。下面说一下JLL战略咨询部的业务流程:

1.RFP Received--2.Proposal Prepared--3.Pitch--4.Contract Signed--5.Formal Report Delivered

接到客户的RFP(Request for Proposal)后，准备proposal 这个阶段的工作很重要而且通常都要在一周甚至三两天时间内完成一份proposal并提交给客户,错过了deadline并意味着失去一单生意，所以就不难理解为什么干咨询的常常会比较忙。通常的情况是客户会同时向多家咨询公司发出RFP,所以得到RFP和完成了proposal后，接下来才是关键的Pitch阶段。所谓的pitch，说简单点就是咨询行业的一个惯用语，跟interview这个词有点像，就是面试官是客户，应聘者是多家咨询机构，不同的是，你往往已经知道竞争者会是哪几家。比如说，某某新加坡的实力派发展商要在天津或者任何一个中国大城市有项目计划的时候，在见客户pitch的那一天，很可能在JLL的员工进去客户的会议室时候里面正走出CBRE或者DTZ的人。在pitch项目的时候，客户往往比较关心咨询公司的Track Record，也就是以往为哪些客户做过些什么项目。说到这里，不得不留意的是，很多服务型的中介公司，比如某些房地产代理行和会计所，往往会夸大其track record，动不动就把CITI BANK/IBM之类的公司往自己track record中写，这让我联想起大学校园招聘时的一幕幕，许多中介型公司总会在人山人海的宣讲会上用精美的flash或ppt展示那些哪怕只是一点点业务来往的big names，台下当然是懵懂的一片wow! woo! hoo!在pitch成功后紧接着就是合同的签订了，在合同签订之时客户需要支付一半的咨询费用并约定项目的工作周期，报告提交后客户需支付余下的费用。

战略咨询部的需要做好自己的工作，尤其是房地产行业的顾问，对于市场每天的变化必须是要跟踪的，所以在从事这份工作前必须对行业有热情，本身对行业的风起云涌有莫名的冲动，曾经和CBRE的一个很幽默的Managing Director（一个office里面的头）一起吃牛肉炒面时，他告诉我：“很多所谓顾问，在客户面前只顾着问，不会答。”此语可谓意味深长。JLL内部有一个很不错的Delphi Knowlege系统，凭员工邮箱以及密码能登陆，里面就有许多房地产知识的分享，对于新人，是个不错的学习资源。还有一个JLL内部的Real Estate Daily,这个会以邮件的形式每天发到员工的邮箱，基本把亚太地区的房地产每一天投资个案以及政策变化收集整理，很好。

市场部（Market）

这个部门就是写字楼租赁部，这个部门来钱最快，业绩有点像坐过山车，刺激时一年赚三年的钱，因为是拿commission的。租赁的英文是leasing。说到这个部门，先说一下“甲级写字楼”这个词，“甲级”在英文里是“Grade A” 不同的城市，会有不一样的“甲级”写字楼，比如目前来说，香港的甲级写字楼与天津的甲级写字楼是不一样概念的，前者是能达到国际标准的。JLL对与Grade A是有自己的标准。比如说真正能称得上甲级写字楼的至少要单层面积2000sqm以上，楼层净高floor-to-ceiling height至少3m，架高地台至少150mm等，这些都是JLL衡量甲级写字楼的标准。好的写字楼一般只租不售，若一栋写字楼中有若干楼层被出售，则称为strata title（分层所有权），若有楼层被出售后会影响到整个写字楼的管理还有后期的卖出，而卖出阶段的顺利与否是GIC Morgan Stanley这样的投资方最为关心的，因为它们从买入物业的同时就已经是为了卖出。一般而言，“只租不售”是可以作为判断一栋写字楼档次的诀窍，因为资金实力不强的开发商为了快速回笼资金是常常会出售自己的物业的，典型的例子就是商品房。但是也有例外，譬如上海好像有一栋叫汇丰大厦，汇丰就买下当中的靠高层的那一半，这栋物业水准绝对很高，但属strata title。

亚太区来说，在JLL新加坡office有一个很全面的客户数据库，里面的数据很全面细致到哪一天租赁到期等等。写字楼租赁这块业务主要分两个方向，一是面对occupiers（租户），一是landlords（业主，也就是写字楼的投资者）。在租户这个方向呢，JLL在全球的却有不少corporate clients，比如CITI BANK，P&G等，说白了就是这些企业或银行需要找新的office时会首先来找JLL，这里面道理跟大学生毕业了找租房时的大道理一样，没什么新鲜，但是实际操作方面呢会有一些比较技术性的东西譬如JLL要代表租户去跟写字楼的业主谈判，争取在大楼外立面挂上自己企业的logo（一般必须在该楼租了楼层而且是大租户才有可能使自己企业的logo出现在大楼外立面），以及争取免租期，或者在fit-out（租户装修阶段的英文）阶段时的免租等等。业主这个方向呢，涉及的金额可不是小数目了，就是所谓的Sole Leasing Agent（独家租赁代理），说白了就是JLL全权的为一栋写字楼招商，如今都流行pre-leasing（预租制），也就是楼还没完全盖好，开发商或者投资商就会聘请JLL这样的代理行为之招商。无论是代表租户或者是代表开发商，JLL能够拿到别人拿不到的项目，出了专业团队意外，还有一个简单的原因:品牌！适想一下，在JLL一般只选择高端的楼盘来代理这个前提条件下，慢慢的会有一个结果出现，凡是有JLL代理的写字楼都是高级的，然后高级的写字楼都来找JLL代理，品牌就是这样来的。实际经验表明，新加坡的开发商比如KeppelLand等会比较愿意聘请JLL这样的国际代理行为其招商。而国内的开发商呢，能开发出高端的写字楼的很少，并且中国的开发商喜欢由盖楼到物业运营全由自己包办，相对来说与JLL的合作就较少了。

这个部门的工作的，可以接触很多人，租赁的工作也是很有趣的同时，因为做的都是高端写字楼的代理，尤其在约定的期间内，作为独家租赁代理，JLL还能免费在所代理的写字楼里拥有一般是一层的空间的作为租赁办公室用，往往也是一个showroom也就是示范层。在租赁的不同阶段，租赁价格是不断变化的，一开始可能拿出靠低层的出来租，这时候整栋楼已确定的租户也少，价格相对低，以便吸引更多租户，随着租户数逐渐增多，写字楼的租赁前景逐步明朗，这时会推出高层的租赁（写字楼越高的楼层越贵），自然价格就上升。

总而言之，有了仲量联行的品牌与客户资源，这个部门没有特别高深的东西，要做好工作必须是关注市场，这当中就少不了cold calls，至于适不适合毕业生，不同性格的人会有不同的结果。

物业管理（Property Management）

JLL的物业管理做甲级写字楼的比较多。JLL的公司基石，尤其在起伏不定的房地产行业，这项业务总能给公司带来稳定的资金流收入。没有五年到十年的经验，根本说不上懂物业管理是什么。有趣的一件事是，又一次，我自己就曾经与一位JLL物业管理部的专业人士（很好很好的港人，美国伯克利大学毕业）开玩笑的打赌，他随手拿起一份工作用的资料，大概是是一份写字楼设备的checklist，他说不管我英文有多好都一定看不懂，而且他知道我是google fans于是还特意说随便我用google查，只要我能说明白那份东西是什么就算我赢请我吃晚饭，结果百般武艺用后我还是没能吃上那顿晚饭。因为涉及到的知识太专业了，机电专业出生的人从事这个部门的工作会比较好。如果非机电出身的人，必须要做好长期熬的准备才能在JLL的物业管理部门做出色。物业管理的专业人士，目前在国内可以说是很少，随着中国开发商的发展，将来对真正意义上的物业管理将会有很大需求，现任万科副总裁许国鸿（Larry Hui）之前就是JLL中国区资产管理部的头。目前也有很多高端楼盘聘请了JLL作为“物业管理顾问”，要注意的是，是顾问，不是物业管理，很多住宅方面的项目JLL充当的也就是一个物业管理顾问，并没有真正去实施日常的管理，说白了，就是开发商把仲量联行的标签往自己楼盘上贴，卖个广告而已，因为很多人还会很喜欢“洋管家”这个满足虚荣的词，通过引进JLL作为物业管理顾问，也能同时起到提升项目国际化形象的作用。而真正的JLL物业管理去管的那些项目的，一般都是甲级写字楼，这项工作需要考虑的问题就很细致了，比如说一栋大厦里每间office平均每人每小时的鲜风进风量，比如某些需要购置大型交换机的客户就需要特殊的地板承重区等。总的说，高级写字楼物业管理是一个多层次的结构。

现在比较流行的做法是，投资商兴建一栋写字楼之前，在设计阶段就早早的引进JLL这样的物业管理专家，和Arkins之类的建筑设计公司进行沟通磨合，这样做的原因是，建筑设计公司往往不能兼顾到写字楼落成后实际的使用空间和配置等能否满足目标客户的具体需求，而JLL这类公司就最具备这种能力，能使写字楼更加客户导向化。因为写字楼与别的产品不一样，一旦落成，出了差错不可能再去做大规模的修改。所以JLL物业管理的专业意见可以说某种程度上影响着整个项目的成败。

下面说说资产管理，从一位同事Dannius口中得到了什么叫资产管理的最简单答案：物业管理+租赁代理=资产管理租赁代理主打前期招商，物业管理主打是运营。 Dannius是何方神圣？新加坡人，RICS(英国皇家特许测量师学会)会员。一语点出了资产管理的实质。所以真正能做资产管理的，都需要很多年的实实在在的物业管理经验。所以如果能在JLL的物业管理部门和写字楼租赁部分别做个几年，就可以朝asset management的角色转换了。

(待续)

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低调派 2 查看全文 2008-09-23 16:59:00

合生创展+珠江投资(境外融资平台+境内开发实体)

“万科不是地产航母，合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰。”--王石

合生与珠江依托广州，辐射全国，9月初，本人作为仲量联行的代表，在天津市和平区政府大型项目推介会上了解到，两栋气派的名为合生帝景的高层建筑将出现在未来天津的天空,据沙盘的演示，这两栋建筑的位置特别好，俨然构成了一道“津门”。再次折射出朱老板拿地的眼光以及作为一家广州房企在一路向北的过程中体现出来的过硬的政府关系。

朱孟依，高中文凭，广东丰顺县人，关于其发家史，大家尽管稍微google一下就出来（有趣的事大...

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低调派 1 查看全文 2008-09-19 11:48:00

第零篇-
不管外面的世界如何风云变幻，市场如何跌宕起伏，房地产始终是一个永恒的主题。除了耳熟能详的万科富力中远万通 SOHO这些房地产企业，在过去20年的岁月里，中国内地出现了一些颇具实力的房地产企业，这些相对低调的房企，往往具备更强的控盘能力和更充足的资金实力。这篇文章试图随意的，随笔式的写一些关于那些相对低调，在市场潜水多年的实力派开发商。另外一直以来，或高调或低调地，不少香港地产商纷纷谋局大陆，所以接下来也会关于香港老牌开发商的一些文字。...

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